文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

“今年公司計(jì)劃簽約銷售額200億元?！泵鎸?duì)當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，信達(dá)地產(chǎn)定下了一個(gè)很保守的目標(biāo)。

(資料圖)

9月26日，信達(dá)地產(chǎn)(600657.SH)召開2023年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，總經(jīng)理郭偉、獨(dú)立董事仲為國(guó)、財(cái)務(wù)總監(jiān)周慧芬、董事會(huì)秘書鄭奕出席。

之所以說(shuō)信達(dá)地產(chǎn)制定的年度銷售目標(biāo)保守，是因?yàn)樵?022年全年，信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的銷售金額為224.18億元，今年200億元的目標(biāo)要低于去年全年銷售額，這也一定程度反映信達(dá)地產(chǎn)對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期。

近些年來(lái)，伴隨著業(yè)績(jī)的持續(xù)下滑，“地王”光環(huán)逐漸消逝，信達(dá)地產(chǎn)人事更換頻繁。2021年3月，信達(dá)地產(chǎn)董事陳永照辭任，郭偉順勢(shì)成為了該公司的總經(jīng)理，穆紅波成為副總經(jīng)理。

郭偉曾就職于萬(wàn)科集團(tuán)、中航萬(wàn)科、新城控股蘇州區(qū)域公司，歷任經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、集團(tuán)稅務(wù)管理部總經(jīng)理、北京萬(wàn)科副總經(jīng)理、大連萬(wàn)科總經(jīng)理、首席投融官、區(qū)域公司總經(jīng)理等職務(wù)。

今年6月，信達(dá)地產(chǎn)還找來(lái)了宗衛(wèi)國(guó)擔(dān)任副總經(jīng)理。宗衛(wèi)國(guó)同樣跟萬(wàn)科淵源頗深，其曾就職于青島萬(wàn)科、萬(wàn)科集團(tuán)、浙江萬(wàn)科、寧波萬(wàn)科、萬(wàn)科南方區(qū)域公司，在萬(wàn)科多條業(yè)務(wù)線均有過(guò)任職。

信達(dá)地產(chǎn)的董事長(zhǎng)之位近年也人來(lái)人往，從丁曉杰、趙立民，到如今的石愛民。但在新班子的帶領(lǐng)下，面臨市場(chǎng)復(fù)蘇并不強(qiáng)勁的上半年，信達(dá)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)仍并不如意。

期內(nèi)，營(yíng)收利潤(rùn)雙雙下滑，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入29.37 億元，較上年同期下降62.49%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.84 億元，較上年同期下降44.06%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)1.79 億元，較上年同期下降45.53%。

若是扣除非經(jīng)營(yíng)性損益，2023年上半年信達(dá)地產(chǎn)是錄得虧損的，虧損額將近7000萬(wàn)元。

信達(dá)地產(chǎn)的營(yíng)收主要來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收21.33億元，毛利率14.95%，同比減少0.7個(gè)百分點(diǎn)；此外，該公司還有租賃業(yè)務(wù)，營(yíng)收為9027.7萬(wàn)元，毛利率32.29%。

整體來(lái)看，期內(nèi)信達(dá)地產(chǎn)的毛利潤(rùn)為9.37億元，而三項(xiàng)費(fèi)用總額為11.78億元，已經(jīng)超過(guò)毛利潤(rùn)。三費(fèi)中最高的是財(cái)務(wù)費(fèi)用，期內(nèi)為7.78億元，同比增長(zhǎng)了21.63%。

信達(dá)地產(chǎn)之所以最終實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)為正，主要依靠的是投資收益及公允價(jià)值變動(dòng)收益，分別為3.44億元及1.86億元。

從公司發(fā)展來(lái)看，信達(dá)地產(chǎn)的定位已經(jīng)在逐步轉(zhuǎn)變。其在中報(bào)中提到，將進(jìn)一步提高輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，向輕重并舉方向發(fā)展。

信達(dá)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，則多是依托于中國(guó)信達(dá)的“接管+委托代建”模式。即中國(guó)信達(dá)接管不良資產(chǎn)，信達(dá)地產(chǎn)代建盤活。

該模式在財(cái)報(bào)上的反映是，上半年信達(dá)地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積54.87萬(wàn)平方米，代建項(xiàng)目銷售面積12.52萬(wàn)平方米，占比22.8%；實(shí)現(xiàn)銷售額117.5億元，其中代建項(xiàng)目銷售金額35.78億元，占比30%。

期內(nèi)，信達(dá)地產(chǎn)回款金額124.17億元，其中代建項(xiàng)目回款金額42.03億元，已經(jīng)超過(guò)了合作項(xiàng)目權(quán)益回款金額39.65億元。

截止2023年6月末，信達(dá)地產(chǎn)的儲(chǔ)備項(xiàng)目計(jì)容規(guī)劃建筑面積205.12萬(wàn)平方米，其中為代建項(xiàng)目49.25萬(wàn)平方米。

今年上半年，信達(dá)地產(chǎn)入股寧波寶龍聚行置業(yè)有限公司（下稱“寧波寶龍”），持股比例50%，投資金額7500萬(wàn)元。該公司原為寶龍地產(chǎn)旗下，持有在建項(xiàng)目寶龍甬江一品，項(xiàng)目預(yù)期交房的時(shí)間為2025年6月30日。目前，寶龍地產(chǎn)及相關(guān)人士在該公司的持股近40%。

此外，據(jù)公開報(bào)道，信達(dá)地產(chǎn)上半年還介入了深圳的兩個(gè)舊改項(xiàng)目盤活，項(xiàng)目總貨值達(dá)340億元，以及中南建設(shè)寶安項(xiàng)目。

而作為白衣騎士的扮演者，信達(dá)地產(chǎn)流動(dòng)性并未有想象中那么強(qiáng)。

截止期末，信達(dá)地產(chǎn)的短期借款為1001.11萬(wàn)元、1年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款為66.8億元，1年內(nèi)到期的應(yīng)付債券為39.7億元，三者合計(jì)106.6億元，而信達(dá)地產(chǎn)持有貨幣資金110.41億元，能夠覆蓋短債，但據(jù)此計(jì)算的現(xiàn)金短債比也僅為1.03。