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9月27日，西南證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)。

9月44城新房成交面積同比-18%，環(huán)比+6%；14城二手房成交面積同比+29%，環(huán)比+7%。截至22日，9月44城新房累計(jì)成交面積同比-18%，環(huán)比8月同期+6%，全年累計(jì)同比-6%。其中，一線城市9月累計(jì)成交同比-34%，環(huán)比8月同期+3%，全年累計(jì)同比+5%。二線城市9月累計(jì)成交同比+1%，環(huán)比8月同期+11%，全年累計(jì)同比-8%。三四線城市9月累計(jì)成交同比-39%，環(huán)比8月同期-5%，全年累計(jì)同比-13%。9月14城二手房累計(jì)成交面積同比+29%，環(huán)比8月同期+7%，全年累計(jì)同比+29%。其中，北京9月累計(jì)成交同比+10%，環(huán)比8月同期+37%，全年累計(jì)同比+9%；深圳9月累計(jì)成交同比+63%，環(huán)比8月同期+11%；全年累計(jì)同比+47%。

廣州打響一線城市放松限購(gòu)第一槍。繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”、利率下調(diào)、降首付后，9月20日廣州再次優(yōu)化房地產(chǎn)政策，番禺、黃埔、花都三區(qū)及白云區(qū)北部4鎮(zhèn)不再限購(gòu)，非本市戶籍家庭在越秀、海珠、荔灣、天河、白云區(qū)（不含北部4鎮(zhèn)）購(gòu)房社保年限由原來(lái)的5年降為2年，南沙區(qū)由原來(lái)的3年降為2年。此次政策優(yōu)化直接利好剛需與改善型購(gòu)房者，將促進(jìn)外圍區(qū)域庫(kù)存去化，提振廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度及購(gòu)房信心。此外，個(gè)人銷售住房增值稅征免年限也從5年調(diào)整為2年，降低二手房交易環(huán)節(jié)成本，進(jìn)一步暢通二手房交易鏈條。

多個(gè)城市放開(kāi)限購(gòu)，一線城市仍有放松空間。9月19日無(wú)錫、武漢發(fā)布消息全面取消住房限購(gòu)，西安優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)范圍、宣布二環(huán)以外區(qū)域取消限購(gòu)。9月以來(lái)，已有沈陽(yáng)、南京、大連、蘭州、青島、濟(jì)南、福州、鄭州、合肥、無(wú)錫、武漢11個(gè)城市全面取消限購(gòu)，從政策趨勢(shì)來(lái)看，核心城市仍有優(yōu)化空間：二線城市有望全面取消此前限制性政策。一線城市根據(jù)市場(chǎng)恢復(fù)程度也有望在降低首付比例、房貸利率加點(diǎn)數(shù)、交易稅費(fèi)等方面進(jìn)行優(yōu)化。隨著政策跟進(jìn)落實(shí)，市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)。

信貸支持不斷加強(qiáng)，9月二套房貸利率降24BP。8月31日央行發(fā)布新政，不再區(qū)分城市是否執(zhí)行限購(gòu)，首二套首付比例統(tǒng)一執(zhí)行不低于20%、30%；房貸利率下限分別維持LPR-20BP不變及調(diào)整為L(zhǎng)PR+20BP。政策落地后，9月百城二套平均房貸利率下降24BP至4.57%，首套平均利率維持上月水平，同時(shí)銀行放款速度加快，放款周期縮短。其中廣州首二套首付比分別降至30%、40%，利率降至4.10%、4.50%，是一線城市中最低首付門檻和利率。當(dāng)前仍有一定比例的城市首二套首付比以及二套房貸利率超過(guò)政策下限，存在下降空間，預(yù)計(jì)后期將逐步落地。

投資建議：西南證券認(rèn)為當(dāng)前板塊應(yīng)當(dāng)關(guān)注2條投資主線：1）開(kāi)發(fā)企業(yè)：華發(fā)股份、城建發(fā)展、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、萬(wàn)科A等；2）物管企業(yè)：中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商積余等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售恢復(fù)不及預(yù)期；政策效果不及預(yù)期；行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。