文/樂居財(cái)經(jīng) 靳文雨

在與關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的關(guān)連交易中，中海物業(yè)曾嘗到不少甜頭。

(資料圖片僅供參考)

如從關(guān)聯(lián)方手中購買停車位，再開展停車位買賣業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)一度是中海物業(yè)最大的“催肥劑”，2020年和2021年其停車位買賣業(yè)務(wù)收入漲幅均超過100%。

入局容易，破局難。進(jìn)入2022年，中海物業(yè)的停車位買賣業(yè)務(wù)進(jìn)入了瓶頸期，該業(yè)務(wù)收入占比以及利潤率均出現(xiàn)下滑。

而截至2023年6月30日，中海物業(yè)囤積的停車位還有高達(dá)8.92億港元的存貨貨值。輕資產(chǎn)屬性的中海物業(yè)，在與地產(chǎn)停車位的關(guān)聯(lián)交易中，似乎在不斷增重。

為地產(chǎn)“承重”，擁有較好現(xiàn)金流的物企們被迫承擔(dān)著反哺地產(chǎn)的重任。

近日，中海物業(yè)（02669.HK）再度開啟了與關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的持續(xù)關(guān)聯(lián)交易協(xié)議簽訂工作。不過，這次是與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的貸款有關(guān)。

據(jù)其9月26日公告，中海物業(yè)的全資附屬公司汕頭中海（貸款人）與中國海外宏洋的全資附屬公司中海宏洋汕頭（借款人）訂立了一份貸款重續(xù)協(xié)議。

之所以是“重續(xù)”，因上一次的貸款協(xié)議中，還款日期即將到期，即今年的10月18日。眼看還款期限來臨，中海宏洋汕頭似乎沒有償還的意思，所以有了這次的重續(xù)協(xié)議。

根據(jù)最新發(fā)布的貸款重續(xù)協(xié)議，貸款本金約為7500萬元，貸款的還款日期延長三年至2026年10月18日，利率依舊是每年4.75厘。

事實(shí)上，這已經(jīng)不是雙方第一次簽訂貸款重續(xù)協(xié)議。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》了解，雙方之間的首次貸款協(xié)議始于2017年底，彼時(shí)，該份貸款協(xié)議約定的本金即為7500萬元，利率每年4.75厘，還款期限為2020年10月18日。

然而即將到期但未償還，于是有了第一份貸款重續(xù)協(xié)議，貸款金額、利率同樣保持不變，只是將還款時(shí)間延長至了2023年10月18日。

現(xiàn)在來看這份前后長達(dá)9年的貸款協(xié)議，分三次進(jìn)行簽訂，這一化簡為繁的操作，引來業(yè)內(nèi)不少疑問。

兩次對貸款進(jìn)行延期，中海物業(yè)給出的理由是，可以賺取額外利息收入，“考慮到現(xiàn)時(shí)的經(jīng)濟(jì)不確定性及本集團(tuán)的未來現(xiàn)金需求，重續(xù)該貸款可繼續(xù)為中海物業(yè)提供機(jī)會(huì)，以自多出的現(xiàn)金資源賺取額外利息收入?！?/p>

不過，將貸款以三年為期，并已兩次在到期后進(jìn)行重續(xù)，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，此舉不排除是在變相降低貸款利率，減輕關(guān)聯(lián)方利息壓力，以達(dá)到“輸血”目的。

樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》查閱發(fā)現(xiàn)，˙中國人民銀行最新發(fā)布的基準(zhǔn)利率中，周期為一年至三年（含三年）的商業(yè)貸款，年利率為4.75%，而五年以上的商業(yè)貸款的年利率為4.9%。

如果以5年期的年利率4.9%來計(jì)算，7500萬元的貸款每年可產(chǎn)生的利息為199.06萬元，6年則為1117.81萬元。如果是3年期的4.75%年利率，每年可產(chǎn)生的利息為192.97萬元，6年為1083.59萬元。與前者相比，少了約34.22萬元。

根據(jù)公告，汕頭中海作為中海物業(yè)的全資附屬公司，主要從事房地產(chǎn)管理；中國海外宏洋集團(tuán)主要從事物業(yè)投資及發(fā)展、物業(yè)租賃及投資控股業(yè)務(wù)；中海宏洋汕頭也主要從事物業(yè)發(fā)展。

從股權(quán)關(guān)系來看，中海物業(yè)和中國海外宏洋是兄弟公司，兩者控股股東均是中國海外，而中國海外分別持有中海物業(yè)61.18%股權(quán)和中國海外宏洋38.32%股權(quán)。因此，此次交易構(gòu)成關(guān)連交易。

事實(shí)上，中海物業(yè)年內(nèi)并不僅一次出現(xiàn)了與關(guān)聯(lián)地產(chǎn)之間重續(xù)關(guān)連交易的情況。

4月28日，中海物業(yè)也曾發(fā)布兩則關(guān)連交易公告，事涉中海物業(yè)與中國海外發(fā)展、中國海外宏洋、中國建筑國際及中建集團(tuán)重續(xù)關(guān)于提供物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)的持續(xù)關(guān)連交易。

在與上述各方的相關(guān)服務(wù)協(xié)議到期之后，中海物業(yè)在原協(xié)議基礎(chǔ)上與之進(jìn)行了重續(xù)，期限均為三年，自2023年7月1日至2026年6月30日結(jié)束。

當(dāng)日的另一則公告顯示，中海物業(yè)與中國海外發(fā)展之間涉及租賃交易及公用服務(wù)費(fèi)交易，與中國建筑國際之間涉及租賃交易。中海物業(yè)須根據(jù)特定個(gè)別協(xié)議的條款按月支付所租用物業(yè)的租金以及公用服務(wù)費(fèi)。

2021年、2022年及今年上半年，中海物業(yè)就租賃交易向中國海外發(fā)展集團(tuán)、中國海外發(fā)展的聯(lián)系人及其附屬公司支付的費(fèi)用分別為380萬港元、340萬港元及1580萬港元；就公用服務(wù)費(fèi)交易向后者支付的費(fèi)用分別為1.1億港元、1.28億港元及7200萬港元。

同期中海物業(yè)就租賃交易向中國建筑國際集團(tuán)、中國建筑國際的聯(lián)系人及其附屬公司支付的費(fèi)用分別為240萬港元、350萬港元及550萬港元。