導(dǎo) 讀

(相關(guān)資料圖)

1、9月市場供應(yīng)環(huán)比增長17%，成交小幅回升

2、百強(qiáng)房企單月業(yè)績環(huán)比提升17.9%，同比降低29.2%

☉文／克而瑞研究中心

榜單解讀

前言：2023年9月，市場供應(yīng)整體穩(wěn)中有增，成交在各地新政密集落地中略有修復(fù)。重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比上升17%，前9月累計(jì)同比下降11%。成交環(huán)比微增3%，同比減少23%，累計(jì)同比增幅收窄4個(gè)百分點(diǎn)至2%。

企業(yè)層面，TOP100房企9月業(yè)績環(huán)比提升17.9%，環(huán)比增幅高于去年同期；同比降低29.2%，同比降幅仍保持在較高位；累計(jì)業(yè)績同比降低11%。9月，逾六成百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比增長，但單月業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量仍超七成。

整體來看，目前需求端購買力尚顯不足、行業(yè)預(yù)期和信心也整體低迷，樓市復(fù)蘇動(dòng)能趨緩。近期雖然政策層面釋放利好、有一定的修復(fù)預(yù)期，金九房企推盤積極性也有所提升，但企業(yè)銷售去化及回款壓力仍然較大。四季度房企仍需加強(qiáng)供應(yīng)和營銷力度以提振成交去化。

9月業(yè)績環(huán)比提升17.9% 同比降低29.2%

2023年9月，百強(qiáng)房企單月業(yè)績規(guī)模延續(xù)下半年以來的低位。TOP100房企9月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4042.7億元，單月業(yè)績環(huán)比提升17.9%，環(huán)比增幅高于去年同期；同比降低29.2%，同比降幅仍保持在較高位。

累計(jì)業(yè)績來看，百強(qiáng)房企1-9月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額41567.4億元，同比降低11%。分季度來看，百強(qiáng)房企2023年前三個(gè)季度的業(yè)績規(guī)模均保持在歷史低位。7月以來累計(jì)業(yè)績增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，第三季度單季度業(yè)績規(guī)模同比降低32.1%，且明顯低于第一、第二季度。

逾六成百強(qiáng)房企9月業(yè)績環(huán)比增長

從企業(yè)表現(xiàn)來看，2023年9月逾六成百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比增長，32家企業(yè)的環(huán)比增幅在0%到30%之間，29家企業(yè)環(huán)比增幅超過30%。其中部分企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)相對突出，如中國金茂、華發(fā)股份、綠地控股、大華集團(tuán)、首開股份等房企的環(huán)比增幅均在60%以上。但從業(yè)績同比來看，目前規(guī)模房企整體仍陷負(fù)增長困局，9月單月業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量超過七成，累計(jì)業(yè)績同比降低的企業(yè)也達(dá)到近六成。

百強(qiáng)房企格局分化 TOP50變動(dòng)加劇

2023年以來，百強(qiáng)房企格局持續(xù)分化，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)、中小房企競爭力不足。從不同梯隊(duì)房企銷售門檻值的變化來看，2023年1-9月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比降低2.8%至1271.8億元，TOP20門檻降低12.4%至484.6億元。TOP30和TOP50梯隊(duì)房企格局變動(dòng)加劇，門檻分別同比降低17.6%和19.7%至302.7億元和187.5億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則較去年同期降低4.9%至81.7億元。

9月供應(yīng)環(huán)增17%、成交小幅回升 10月預(yù)期延續(xù)修復(fù)行情

9月供應(yīng)穩(wěn)中有增，成交在各地新政密集落地中持續(xù)修復(fù)：重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比上升17%，前9月累計(jì)同比下降11%。成交環(huán)比微增3%，同比減少23%，累計(jì)同比增幅收窄4個(gè)百分點(diǎn)至2%。

分能級來看，一線城市因新政刺激，短期內(nèi)熱度回升。9月整體成交212萬平方米，環(huán)比上升16%，同比下降33%，前三季度累計(jì)同比持平去年。北京、上海熱點(diǎn)恒熱，上?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”落地 供應(yīng)回升帶動(dòng)成交如期放量，環(huán)比上升15%，不過累計(jì)同比降幅持續(xù)擴(kuò)大至6%。廣州低位回升，隨著新政疊加落地，項(xiàng)目來訪、認(rèn)購穩(wěn)步回升，成交環(huán)比上漲26%。

二三線城市成交與上月基本持平，9月成交993萬平方米，同比仍降21%，前三季度累計(jì)同比漲幅收窄至3%。部分城市迎來輪動(dòng)復(fù)蘇行情，環(huán)比上漲城市大體可分為以下幾類：一是市場相對平穩(wěn)，行情自成一體的內(nèi)陸城市諸如西安、長沙等，伴隨著改善盤集中入市，成交量穩(wěn)中有增；二是前期深度調(diào)整、基本面不錯(cuò)的核心二線城市，典型代表為南京、武漢、寧波、天津、重慶等迎來階段性放量，因部分項(xiàng)目加大折扣力度促進(jìn)以價(jià)換量，成交環(huán)比轉(zhuǎn)正。三是部分三四線城市表現(xiàn)同樣可圈可點(diǎn)，佛山、無錫、東莞、嘉興等9月成交低位回升，但是前三季度累計(jì)同比依然為負(fù)值。

總體來看，金九房企推盤積極性穩(wěn)步恢復(fù)，疊加核心城市陸續(xù)出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付、限購松綁等新政，整體成交小幅回升。值得引起關(guān)注的是，微觀項(xiàng)目層面已然出現(xiàn)來訪、認(rèn)購回升等復(fù)蘇跡象，預(yù)判10月，我們認(rèn)為，供應(yīng)微增是大概率事件，而成交或?qū)⒀永m(xù)復(fù)蘇態(tài)勢。

各城市預(yù)期延續(xù)分化行情，主要是基于新政落地效果不一。首先，對于京滬杭蓉等本就市場熱度較高的供給主導(dǎo)城市而言，“認(rèn)房不認(rèn)貸”可擴(kuò)充居民購買力，尤其是釋放前期因嚴(yán)苛政策而未能釋放的置換需求；“限購局部松綁”可擴(kuò)大購房基數(shù)，只要供應(yīng)保持充裕，成交熱度還是有望延續(xù)。其次，經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，市場基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等，整體政策效果不及一線顯著，但是從周度數(shù)據(jù)來看，也出現(xiàn)了來訪、認(rèn)購上升的情況，后期伴隨著“以舊換新”置換需求的逐步釋放，整體成交還是有望小幅微增。最后，弱二線和廣大三四線城市，諸如南寧、昆明、福州、無錫、常州等，市場修復(fù)仍有待核心城市的熱度傳導(dǎo)，當(dāng)前市場信心跌至谷底，加之居民購買力不足，整體樓市還將面臨較長的調(diào)整期。

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