9月份，可以說是樓市非常關(guān)鍵的一個月！

(資料圖片)

多項樓市利好政策相繼落地，深圳住宅新盤推盤量在9月份也創(chuàng)高峰，但相對于深圳的樓市來說，金九還差點成色，但我們已經(jīng)看到了有一點好轉(zhuǎn)的趨勢，置業(yè)者心態(tài)的變化從這一年多完全不關(guān)注樓市，目前至少開始轉(zhuǎn)上看房了。

一

在“金九”期間，多城出臺樓市利好政策，為購房者降低置業(yè)成本，支持合理購房需求。

深圳8月31日出臺了認(rèn)房不認(rèn)貸政策；9月25日，銀行對首套存量房貸進(jìn)行了集中調(diào)整；9月29日起，又調(diào)整優(yōu)化個人住房貸款利率下限，此次下調(diào)，首套房利率下調(diào)至4.1%(LPR-10bp)，二套房利率下調(diào)至4.5%(LPR+30bp）。深圳現(xiàn)在房貸利率下降，最直接的利好，是降低了購房者首付和月供的壓力，有利于促進(jìn)剛需和換房需求的釋放。

此外，其它一線城市的政策也頗受關(guān)注，9月20日，廣州多區(qū)放開限購，增值稅“5改2”。一線城市持續(xù)的落地利好政策的信號意義非常強，這意味著限購政策或從二線城市的放開進(jìn)入到一線城市，后續(xù)不排除其它一線城市陸續(xù)跟進(jìn)，帶動樓市企穩(wěn)向好。

在新房市場的表現(xiàn)上，“黃金周”放假前一天，深圳“網(wǎng)紅盤”1010批客搶337套房，開盤3小時售罄，將樓市的熱鬧氛圍推至高潮。

但放眼看整個9月份的新開盤項目去化，仍舊處于極其分化的現(xiàn)狀，賣得好的很少，即便是南山和福田的項目，也只能說賣得算一般。

9月份的新房數(shù)據(jù)來看，9月份預(yù)售是8278套房源，成交2076套房，同比往年的同期，成交量仍是近5年來的新低，可見，大家依然處于觀望的現(xiàn)狀。

二手房方面，成交量相比前幾個月又有所好轉(zhuǎn)，據(jù)深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，9月全市二手房錄得3,210套，環(huán)比增長率為3.0%，相比去年同期，同比增長率為50.8%。

圖源：深房中協(xié)

【錄得量系指深房中協(xié)以二手房買賣合同發(fā)起時間為口徑統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，并非最終成交過戶套數(shù)】

在9月份拿預(yù)售的近20個樓盤中，有幾個“網(wǎng)紅項目”，如南山綠景白石洲項目，這個盤在開盤已經(jīng)將價格打到了低點，折后8.2萬/平起，預(yù)售住宅套數(shù)是1257套，開盤登記763批，截止到10月7日，官方網(wǎng)簽備案的數(shù)據(jù)是488套，成交最不到40%。

福田的金地環(huán)灣名苑項目推401套，目前網(wǎng)簽備案的數(shù)據(jù)是191套房，銷售率是約48%。

這兩個項目其實是片區(qū)較有代表性的項目，開盤賣得一般的情況下，接下來的自然去化會更加難。

放眼光明，9月份光明入市了6個住宅項目，可謂是“神仙打架”，賣得最好的是深房光明里，這個項目以地段+價格取勝，均價不到4.5萬/平的價格，能買到光明目前大家公認(rèn)的“光明豪宅區(qū)”，是這個項目賣得好的主因之一。

光明這一批入市的樓盤的價格，一次一次在刷新著光明的價格新低，多個項目的單價最低已到3字頭，這是在兩年前要靠搶的光明無法想象的，值得深思的是，接下來，光明的價格底點會是多少？

二

今年的黃金周，可以說是開發(fā)商最熱鬧的黃金周之一，娟子這里說的熱鬧是指開發(fā)商在搞促銷活動上花費了許多心思。

許多新盤都推出了特惠房源以及多種暖場活動，從各大樓盤來看，不少樓盤的現(xiàn)場確實出現(xiàn)看房人多的現(xiàn)象，打折的力度也相當(dāng)給力，可謂是真金白銀的給置業(yè)者讓利。

促銷的樓盤中，也包括知名房企。

如招商蛇口深圳公司十盤聯(lián)動，龍華招商雍云府給到備案價91折的優(yōu)惠，一套約89㎡的3房總價優(yōu)惠近40萬元。即便是位于前海的一灣臻邸項目，也不得不加入打折的行列，不過一套房總價最高優(yōu)惠僅9萬元。

華潤置地深圳大區(qū)則是推出“超燃購房節(jié)”活動，推出特惠禮、到訪禮、推薦禮等優(yōu)惠，包括限量特惠房源、限時傭金加碼等促銷活動。

萬科南方區(qū)域12城聯(lián)動，啟動“2023萬科鉅惠黃金周”，深圳區(qū)域剛改項目未來之光，推出5套限時一口價房源，優(yōu)惠幅度在91折左右……

放眼望去，深圳的新盤都在抓緊搶收“黃金周”，一些樓盤亮出假期千人到訪項目的場面，但從整體的成交數(shù)據(jù)來看，并不如人意，當(dāng)下的現(xiàn)狀是，大家愿意看房但卻不愿當(dāng)即下定。

相比起看房，買房人更加謹(jǐn)慎和猶豫；數(shù)據(jù)顯示，今年國慶黃金周期間（9.29-10.5），深圳新房住宅成交僅為324套，日均成交僅為46套，創(chuàng)近3年同期歷史新低，同比去年黃金周日均成交下降30%。

目前，已有多個樓盤發(fā)出黃金周的戰(zhàn)績，事實證明，促銷多多少少也是有用的，如光明的潤曜府項目在假期成交了23套房；坪山紫樾潤府假期前兩天就成交突破2000萬元；寶安的瑞樾府雙節(jié)期間收金3.35億……這些僅是開發(fā)商傳出來的銷售數(shù)據(jù)。

針對目前的市場行情現(xiàn)狀，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，從客戶情緒來看，看房的人確實都是計劃要買房的，但多傾向于多盤比較。大家普遍認(rèn)為房價不會漲，甚至開發(fā)商大擺促銷姿態(tài)的背景下，認(rèn)為后續(xù)房價可能還會下跌。

他認(rèn)為，現(xiàn)在的樓市出現(xiàn)“等政策式的需求延滯”；但事實上，政策空間眼見在收窄和觸頂，政策的邊際效果明顯在減弱，即便是“大放水”也根本無法達(dá)到過去那種火熱的行情。

而問題是，市場不會理解的，他們認(rèn)為政策沒有達(dá)到預(yù)期，且相信媒體所謂的“市場不穩(wěn)、救市不斷”，各地確實也很著急，急于想讓樓市穩(wěn)定下來。而對于迫切要買房的人來說，即便開發(fā)商有優(yōu)惠，即便“一口價”房源降價了50萬，但房價還很高，他們依然買不起，而房子本身的品質(zhì)也并沒那么好，這就是當(dāng)前樓市的困局。

三

房子在供應(yīng)，但去化卻放緩，庫存的增加是必然。

據(jù)南方+數(shù)據(jù)顯示，截止9月末，全市新房庫存達(dá)到49934套，至少創(chuàng)2021年以來新高。實際上，9月份中下旬以來，在售一手住宅庫存量一度超過5萬套；去化時長也至少是2021年以來新高，已達(dá)到18.5個月。

南方+ 馮少文 制圖

而二手房方面，據(jù)房中協(xié)的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，掛牌量目前已經(jīng)在5.7萬多套，9月份以來，掛牌量較上月增加了4000多套，這主要是目前許多人想要售賣或置換，但難題卻是先要把之前的房子賣出去。

可以預(yù)見的是，接下來深圳還有多個項目將入市，據(jù)我們的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近期預(yù)計還將有近20個項目入市，區(qū)位上來看，其中10個項目分布在深圳北部和西部地區(qū)，7個項目分布在東部地區(qū)。

價位上來看，都屬于剛需以及改善型置業(yè)項目，產(chǎn)品方面主要以3-4房為主，項目集中在龍華、光明、龍崗地區(qū)。

咚咚牛浩思 統(tǒng)計制圖

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