10月10日，碧桂園控股有限公司（股票代碼：02007）發(fā)布最新公告稱，將積極推進(jìn)境外債務(wù)管理措施，制定整體解決方案來(lái)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期、可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)。

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不久前，碧桂園本金共計(jì)約人民幣147億元的9筆境內(nèi)債在一個(gè)月左右全部展期成功，時(shí)間短、效率高，表明了碧桂園化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的積極態(tài)度和執(zhí)行力，更傳遞出投資人對(duì)碧桂園的理解和認(rèn)可，以及對(duì)公司未來(lái)發(fā)展的信心。此次碧桂園尋求境外債整體解決方案，在市場(chǎng)預(yù)期之內(nèi)。分析人士認(rèn)為，這種整體統(tǒng)籌的安排更容易獲得市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，體現(xiàn)了公司負(fù)責(zé)任的態(tài)度。同時(shí)，公司努力保交付保經(jīng)營(yíng)的實(shí)際行動(dòng)，“最大程度保障包括客戶、員工、債權(quán)人在內(nèi)的所有利益相關(guān)方的權(quán)益”的明確表態(tài)，也有助于增強(qiáng)投資者的信心。

流動(dòng)性壓力持續(xù)，將推動(dòng)境外債管理

2021年下半年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了重大挑戰(zhàn)，銷售疲弱、融資困難、信心低迷，企業(yè)現(xiàn)金流壓力持續(xù)加大?？硕鹱钚聰?shù)據(jù)顯示，2023年9月，逾7成百?gòu)?qiáng)企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比降低，規(guī)模房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局。

房地產(chǎn)重大負(fù)面信用事件頻繁發(fā)生，目前累計(jì)已有數(shù)十家房企出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約，甚至以旭輝、遠(yuǎn)洋為代表的示范性房也遭遇流動(dòng)性危機(jī)。媒體通過(guò)人民法院公告網(wǎng)以“房地產(chǎn)”為關(guān)鍵詞檢索，并剔除了重復(fù)分發(fā)企業(yè)、及非房地產(chǎn)企業(yè)的名單統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，截至8月31日，年內(nèi)已有約150家房企發(fā)布了相關(guān)破產(chǎn)文書。

房地產(chǎn)行業(yè)信心不足，是不爭(zhēng)的事實(shí)；碧桂園面臨短期流動(dòng)性壓力，也是不爭(zhēng)的事實(shí)。盡管如此，碧桂園方面也在積極采取各種措施緩解流動(dòng)性問(wèn)題，以最大限度地減少對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的干擾。

碧桂園9支境內(nèi)債券均展期成功，只用了一個(gè)月左右就是最好證明。自境內(nèi)債券在8月14日停牌后，碧桂園“16碧園05”率先于8月18日公告展期方案并于9月1日獲得債券持有人會(huì)議表決通過(guò)，其余8筆債券分別于9月4日公告展期方案，并于9月11日、9月12日、9月18日陸續(xù)獲得持有人會(huì)議表決通過(guò)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，碧桂園9筆境內(nèi)債到期時(shí)間整體延展3年，債券即期兌付壓力降低，為公司換來(lái)了集中精力恢復(fù)運(yùn)營(yíng)的時(shí)間與空間。一方面，可以專注于經(jīng)營(yíng)，避免疲于奔命應(yīng)付債券談判；另一方面，整體經(jīng)營(yíng)資金壓力得到緩解，能夠?qū)氋F的現(xiàn)金資源用于各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，集中資源落實(shí)保交付任務(wù)，進(jìn)入到相對(duì)良性的發(fā)展循環(huán)中。

同時(shí)，碧桂園也在竭盡全力加強(qiáng)銷售及回款，削減不必要支出，并探索資產(chǎn)處置等不同方案籌集現(xiàn)金流，包括在8月份出售了所持廣州亞運(yùn)城聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目公司26.67%股權(quán)等，積極化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

積極化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將制定整體解決方案

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行仍在持續(xù)，房企現(xiàn)金狀況依舊持續(xù)承壓。碧桂園公告稱，“公司將積極推進(jìn)境外債務(wù)管理措施，在尊重所有債權(quán)人現(xiàn)有法律地位和法律償付順序的前提下，公平公正地制定整體解決方案來(lái)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期、可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)?！?/p>

碧桂園對(duì)境外債務(wù)制定整體解決方案，符合市場(chǎng)預(yù)期，也體現(xiàn)了企業(yè)負(fù)責(zé)任的態(tài)度。在行業(yè)暫未走出困境且情況不明的條件下，修修補(bǔ)補(bǔ)式的短期方案無(wú)法解決問(wèn)題，也很難保障境外債權(quán)人和利益相關(guān)方的整體利益。

在境外債展期方面，行業(yè)內(nèi)已有好消息傳來(lái)，這也為碧桂園提供了很好的參考和信號(hào)。9月18日晚，融創(chuàng)中國(guó)公告表示，境外債重組方案獲得債權(quán)人會(huì)議高票通過(guò)，共有2019名債權(quán)人針對(duì)債券本金及應(yīng)計(jì)未付利息總額99.23億美元進(jìn)行投票，最終2014名持票人投票贊成，債權(quán)人數(shù)通過(guò)率99.75%，債務(wù)總額通過(guò)率98.3%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著認(rèn)房不認(rèn)貸、首付比例降低、取消限購(gòu)等政策組合拳逐漸落地，房企將迎來(lái)銷售復(fù)蘇和回升的機(jī)會(huì)，而境外債權(quán)人需要利用市場(chǎng)復(fù)蘇的機(jī)會(huì)盡快拿到本金和利息，因此也傾向于在看到希望的前提下做出階段性妥協(xié)。

保交樓兌現(xiàn)承諾，今年已交付房屋約42萬(wàn)套

碧桂園在公告中稱，集團(tuán)將保交付作為最優(yōu)先的業(yè)務(wù)目標(biāo)，通過(guò)資金專款專用、嚴(yán)格管理預(yù)售監(jiān)控資金等方式，切實(shí)保障項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)并完成保交樓任務(wù)。

保交付是房企至關(guān)重要的責(zé)任，也是樓市安全的底線。在房屋交付量上，碧桂園一直走在行業(yè)前列。2022年，碧桂園及其合資企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司交付房屋近70萬(wàn)套，交付量穩(wěn)居行業(yè)第一。今年截至2023年9月30日，碧桂園集團(tuán)及其合資企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司累計(jì)交付房屋共約42萬(wàn)套，累計(jì)交付面積約5112萬(wàn)平方米，交付項(xiàng)目涉及到31個(gè)省份、235個(gè)城市，部分項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)提前交付。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，碧桂園9筆境內(nèi)債已全部展期，這將大幅度緩解碧桂園短期內(nèi)到期債務(wù)的壓力，也有助于碧桂園將精力集中到公司現(xiàn)在重點(diǎn)工作“保交樓”上去。

近兩個(gè)月來(lái)中央密集發(fā)聲釋放利好信號(hào)，廣州、深圳等核心一二線城市均已逐步落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，加之恰逢?duì)I銷旺季，整體新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪也表示，政策支持之下，房企化債工作逐步向好，房企整體統(tǒng)籌的安排更容易獲得市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。