10月10日，中銀證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)第39-40周周報(bào)。

新房成交面積同比降幅擴(kuò)大，環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)；二手房成交面積同環(huán)比均由正轉(zhuǎn)負(fù)；土地市場(chǎng)同比量跌價(jià)升，溢價(jià)率環(huán)比有所上升。

(相關(guān)資料圖)

核心觀點(diǎn)

新房成交面積同比降幅擴(kuò)大，環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)。第39-40周40城新房成交面積為517.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7.9%，同比下降43.6%，同比降幅較第38周擴(kuò)大了7.4個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-8.3%、-23.8%、28.6%，同比增速分別為-15.3%、-46.4%、-53.3%。一線城市同比跌幅較第38周縮小了10.1個(gè)百分點(diǎn)，二、三四線城市同比跌幅較第38周分別擴(kuò)大了10.9、7.5個(gè)百分點(diǎn)。

二手房成交面積同環(huán)比均由正轉(zhuǎn)負(fù)。第39-40周18個(gè)城市二手房成交面積為155.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降53.0%，同比下降8.5%，同比跌幅較第38周擴(kuò)大了16.4個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為-45.3%、-56.5%、-40.1%，同比增速分別為-21.7%、-14.1%、20.0%。一線城市同比跌幅較上周縮小了0.6個(gè)百分點(diǎn)，二線城市同比漲幅較第38周擴(kuò)大了76.6個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市同比漲幅較第38周縮小了0.7個(gè)百分點(diǎn)。

新房庫(kù)存面積同環(huán)比均下降，去化周期同環(huán)比均上升。截至第40周末，12個(gè)城市新房庫(kù)存面積為9834萬(wàn)平，環(huán)比下降0.7%，同比下降5.0%；去化周期為18.9個(gè)月，環(huán)比提升1.0個(gè)月，同比提升6.3個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫(kù)存面積環(huán)比增速分別為-1.0%、-0.3%、-0.3%，同比增速分別為-0.2%、-8.4%、24.7%；去化周期分別為18.5、17.9、53.0個(gè)月，一、二、三四線城市環(huán)比分別降低1.0、0.9、4.4個(gè)月，二、三四線城市同比分別提升7.5、20.2個(gè)月，一線城市同比降低43.0個(gè)月。

土地市場(chǎng)同比量跌價(jià)升，溢價(jià)率環(huán)比有所上升。第39-40周百城成交土地規(guī)劃建筑面積為5146萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲6.8%，同比下降63.3%；成交土地總價(jià)為1599億元，環(huán)比上漲75.0%，同比下降58.8%；樓面均價(jià)為6107元/平，環(huán)比上漲61.0%，同比上漲8.1%；百城成交土地溢價(jià)率為4.4%，環(huán)比上漲0.45個(gè)百分點(diǎn)，同比下降58.5個(gè)百分點(diǎn)。

本周房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模和償還規(guī)模同環(huán)比均下降。第39-40周房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為64.3億元，同比下降62.3%，環(huán)比下降71.4%?？們斶€量為99.7億元，同比下降32.6%（前值：-18.3%），環(huán)比下降62.2%；凈融資額為-35.4億元。

板塊收益有所下降。第39周（9.25-10.1）房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為-2.8%，較第38周下跌2.3pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)收益為-1.4%，較第38周下跌0.1pct。房地產(chǎn)板塊PE為11.88X，較第38周下降0.30X。第39周北上資金對(duì)醫(yī)藥生物、電子、傳媒加倉(cāng)金額較大，分別19.96、17.92、12.79億元。對(duì)房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.04%（上周為0.01%），凈買(mǎi)入-7.13億元（上周凈買(mǎi)入2.64億元）。

投資建議

9月初新政實(shí)施后，一部分購(gòu)房需求在短期內(nèi)集中釋放，短期推高了部分核心一二線城市成交量，隨著需求釋放動(dòng)能減弱，9月后兩周成交動(dòng)能有所下降。國(guó)慶假期期間，各地推盤(pán)積極性提升，同時(shí)企業(yè)加大項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度，項(xiàng)目到訪量較節(jié)前有所增加，但在假期出游及市場(chǎng)信心尚未明顯修復(fù)下，城市及區(qū)域間分化仍較嚴(yán)重，除核心城市外，整體成交量表現(xiàn)一般。根據(jù)中銀證券跟蹤的數(shù)據(jù)，2023年國(guó)慶假期期間（9月29日-10月6日），23個(gè)城市新房日均成交套數(shù)較去年國(guó)慶期間（10月1日-7日）增長(zhǎng)21%，較2021年國(guó)慶期間（10月1日-7日）下降27%。分城市能級(jí)來(lái)看，一線和熱點(diǎn)二線城市較去年國(guó)慶有所增長(zhǎng)。一線城市新房日均成交套數(shù)較去年國(guó)慶期間增長(zhǎng)32%，較2021年國(guó)慶期間下降43%，其中上海、廣州在樓盤(pán)供應(yīng)端帶動(dòng)下情緒回升，北京、深圳表現(xiàn)平穩(wěn)；二線城市日均成交套數(shù)較2022年國(guó)慶期間增長(zhǎng)26%，較2021年國(guó)慶期間下降3%，其中武漢、蘇州、青島等地在房交會(huì)、新政顯效下市場(chǎng)活躍度得到提升，其余二線城市表現(xiàn)平淡；三四線城市日均成交套數(shù)較2022年國(guó)慶期間下降2%，較2021年國(guó)慶期間下降33%。不過(guò)由于成交數(shù)據(jù)滯后，仍需繼續(xù)觀察后續(xù)數(shù)據(jù)。

現(xiàn)階段建議關(guān)注兩條主線：1）中央與地方政策寬松預(yù)期下，地產(chǎn)板塊或迎來(lái)較大的beta行情，其中基本面相對(duì)穩(wěn)健、有一定成長(zhǎng)性的標(biāo)的：招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；底部回升、彈性較大的公司：金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)；2）在一線城市有城市更新業(yè)務(wù)布局的房企：中華企業(yè)、光明地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、天健集團(tuán)。

風(fēng)險(xiǎn)提示

房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷(xiāo)售超預(yù)期下行；融資收緊。