10月10日，東興證券發(fā)布房地產(chǎn)周報(bào)。

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投資摘要：

市場(chǎng)行情：

本周（9.25-9.28）A股地產(chǎn)指數(shù)（申萬(wàn)房地產(chǎn)）漲幅-2.77%（上周-0.51%），A股大盤（中證A股）漲幅-0.39%（上周0.31%）；H股（10.2-10.6）地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅-2.43%（上周-4.69%），H股物業(yè)指數(shù)（恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)）漲幅-1.78%（上周-4.49%），H股大盤（恒生指數(shù)）漲幅-1.82%（上周-1.37%）。本周A股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤、H股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤、H股物業(yè)板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大盤。

行業(yè)基本面：

國(guó)慶假期新房銷售有所改善，二手房銷售顯著回暖。從數(shù)據(jù)來(lái)看，27城商品房累計(jì)銷售面積（1.1~10.8）同比增長(zhǎng)-2.1%，本月至今（10.1~10.8）同比上漲6.0%，上月整月同比下滑25.6%；其中一線城市(4城)本月至今（10.1~10.8）同比下滑3.6%、上月整月同比下滑28.6%；二線城市(10城)本月至今（10.1~10.8）同比增長(zhǎng)33.1%、上月整月同比下滑13.9%。12城二手房成交面積（1.1~10.8）同比增長(zhǎng)21.1%，本月至今（10.1~10.8）同比增長(zhǎng)84.5%，上月整月同比下滑7.0%；其中，一線城市(2城)本月至今（10.1~10.8）同比增長(zhǎng)86.3%，上月整月同比增長(zhǎng)3.5%；二線城市(6城)本月至今（10.1~10.8）同比增長(zhǎng)96.6%，上月整月同比下滑15.1%。

土地市場(chǎng)進(jìn)一步下滑。從數(shù)據(jù)來(lái)看，100大中城市本年累計(jì)（2022.12.26~2023.10.1）成交土地建面同比下滑25.3%，上周累計(jì)同比下滑23.4%；本周100大中城市（9.25~10.1）土地成交溢價(jià)率2.5%，上周4.4%；100大中城市本年累計(jì)（2022.12.26~2023.10.1）土地成交總價(jià)同比下滑33.3%，上周累計(jì)同比下滑30.7%。

內(nèi)債融資走弱。從數(shù)據(jù)來(lái)看，境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（1.1~10.8）累計(jì)同比下滑13.0%，9月（9.1~9.30）同比下滑63.7%。二線城市陸續(xù)放松限購(gòu)，深圳優(yōu)化個(gè)人住房貸款利率下限。9月26日，成都調(diào)整樓市限購(gòu)措施，144平方米以上住房取消限購(gòu)；限購(gòu)區(qū)域只需半年社保，本地戶籍兩人及以上家庭可以買3套，單身或外地戶籍家庭可買2套，兩孩家庭可以買4套，三孩及以上家庭可以買5套。9月28日，寧波全面取消限購(gòu)政策。9月28日，深圳調(diào)整優(yōu)化個(gè)人住房貸款利率下限，首套住房商貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減10個(gè)基點(diǎn)，二套房商貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR加30個(gè)基點(diǎn)。此外，9月28日，遼寧省要求，支持剛性和改善性住房需求，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”“賣舊買新”等政策。

投資策略：

東興證券認(rèn)為中央對(duì)樓市的定調(diào)已經(jīng)發(fā)生重大變化，核心城市限購(gòu)政策正迎來(lái)普遍放松。自八月底三部門聯(lián)合推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施之后，已經(jīng)諸多核心城市陸續(xù)取消限制性購(gòu)房政策。東興證券認(rèn)為重點(diǎn)布局一二線城市的優(yōu)質(zhì)房企將受益于一二線需求端政策的落地和城中村改造的加速推進(jìn)。高能級(jí)城市布局較多的保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、萬(wàn)科等優(yōu)質(zhì)房企有望受益于核心一二線城市的政策改善，在需求回暖之際搶占先機(jī)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險(xiǎn)。