10月10日，東興證券發(fā)布房地產(chǎn)周報。

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投資摘要：

市場行情：

本周（9.25-9.28）A股地產(chǎn)指數(shù)（申萬房地產(chǎn)）漲幅-2.77%（上周-0.51%），A股大盤（中證A股）漲幅-0.39%（上周0.31%）；H股（10.2-10.6）地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅-2.43%（上周-4.69%），H股物業(yè)指數(shù)（恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)）漲幅-1.78%（上周-4.49%），H股大盤（恒生指數(shù)）漲幅-1.82%（上周-1.37%）。本周A股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤、H股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤、H股物業(yè)板塊表現(xiàn)強于大盤。

行業(yè)基本面：

國慶假期新房銷售有所改善，二手房銷售顯著回暖。從數(shù)據(jù)來看，27城商品房累計銷售面積（1.1~10.8）同比增長-2.1%，本月至今（10.1~10.8）同比上漲6.0%，上月整月同比下滑25.6%；其中一線城市(4城)本月至今（10.1~10.8）同比下滑3.6%、上月整月同比下滑28.6%；二線城市(10城)本月至今（10.1~10.8）同比增長33.1%、上月整月同比下滑13.9%。12城二手房成交面積（1.1~10.8）同比增長21.1%，本月至今（10.1~10.8）同比增長84.5%，上月整月同比下滑7.0%；其中，一線城市(2城)本月至今（10.1~10.8）同比增長86.3%，上月整月同比增長3.5%；二線城市(6城)本月至今（10.1~10.8）同比增長96.6%，上月整月同比下滑15.1%。

土地市場進一步下滑。從數(shù)據(jù)來看，100大中城市本年累計（2022.12.26~2023.10.1）成交土地建面同比下滑25.3%，上周累計同比下滑23.4%；本周100大中城市（9.25~10.1）土地成交溢價率2.5%，上周4.4%；100大中城市本年累計（2022.12.26~2023.10.1）土地成交總價同比下滑33.3%，上周累計同比下滑30.7%。

內(nèi)債融資走弱。從數(shù)據(jù)來看，境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（1.1~10.8）累計同比下滑13.0%，9月（9.1~9.30）同比下滑63.7%。二線城市陸續(xù)放松限購，深圳優(yōu)化個人住房貸款利率下限。9月26日，成都調(diào)整樓市限購措施，144平方米以上住房取消限購；限購區(qū)域只需半年社保，本地戶籍兩人及以上家庭可以買3套，單身或外地戶籍家庭可買2套，兩孩家庭可以買4套，三孩及以上家庭可以買5套。9月28日，寧波全面取消限購政策。9月28日，深圳調(diào)整優(yōu)化個人住房貸款利率下限，首套住房商貸利率下限調(diào)整為不低于相應期限LPR減10個基點，二套房商貸利率下限調(diào)整為不低于相應期限LPR加30個基點。此外，9月28日，遼寧省要求，支持剛性和改善性住房需求，落實“認房不認貸”“賣舊買新”等政策。

投資策略：

東興證券認為中央對樓市的定調(diào)已經(jīng)發(fā)生重大變化，核心城市限購政策正迎來普遍放松。自八月底三部門聯(lián)合推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施之后，已經(jīng)諸多核心城市陸續(xù)取消限制性購房政策。東興證券認為重點布局一二線城市的優(yōu)質(zhì)房企將受益于一二線需求端政策的落地和城中村改造的加速推進。高能級城市布局較多的保利發(fā)展、龍湖集團、越秀地產(chǎn)、萬科等優(yōu)質(zhì)房企有望受益于核心一二線城市的政策改善，在需求回暖之際搶占先機。

風險提示：行業(yè)政策落地不及預期的風險、盈利能力繼續(xù)下滑的風險、銷售不及預期的風險、資產(chǎn)大幅減值的風險。