10月11日，浙商證券發(fā)布房地產(chǎn)典型房企三季度業(yè)績前瞻。

投資要點

行業(yè)銷售規(guī)模下降，房企銷售依然承壓

(相關(guān)資料圖)

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)， 2022 年全國商品房銷售金額為 13.3 萬億元，同比下降26.7%。 2023 年 1-8 月全國商品房銷售額 7.8 萬億元，同比下降 3.2%。 2023 年房地產(chǎn)行業(yè)的銷售額仍然保持下行，雖然隨著政策層面不斷釋放利好， 但根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)， 9 月百強房企銷售操盤金額環(huán)比提升 17.9%，行業(yè)整體銷售回暖的持續(xù)性仍有待觀察。在行業(yè)銷售規(guī)?？偭孔叩偷那闆r下，房企整體銷售依然承壓。

三季度非房企傳統(tǒng)高峰期，四季度約占全年業(yè)績 50%

浙商證券選取 6 家 A 股上市的行業(yè)龍頭企業(yè)及區(qū)域“小而美”企業(yè)進行 2023 年三季度業(yè)績前瞻研究， 企業(yè)類型包括央國企、混合所有制房企及民營企業(yè)， 研究公司包括萬科 A、保利發(fā)展、金地集團、招商蛇口、 城建發(fā)展及濱江集團。經(jīng)過浙商證券對 6家公司歷年收入情況分解研究， 2017-2022 年期間 6 年 Q1-Q4 單季度平均營業(yè)收入占比年度平均營業(yè)收入比例分別為 11%、 22%、 20%、 47%。 2017-2022 年期間 6 年 Q1-Q4 單季度歸母凈利潤占比年度平均歸母凈利潤比例分別為 9%、 27%、15%、 49%。 從房企傳統(tǒng)的竣工交付節(jié)奏上來看，三季度較少的交付量決定了三季度房企業(yè)績占全年業(yè)績占比較低的情況，而四季度是房企傳統(tǒng)的交付高峰期，四季度業(yè)績約占全年的 50%。

預(yù)期營收保持穩(wěn)健增長，歸母凈利潤筑底回升

從營業(yè)收入及歸母凈利潤同比增速上來看， 6 家房企 2020-2022 年營業(yè)收入同比增速分別為 14%、 15%、 9%； 歸母凈利潤同比增速分別為 0.2%、 -24%、 -26%。2022 年歸母凈利潤走低除受到行業(yè)下行的影響，也受到部分房企大額計提減值、投資收益減少等因素的影響。 浙商證券分別取每家房企 2020Q3、 2021Q3、 2022Q3三個單季度業(yè)績平均占比來預(yù)估 2023Q3 業(yè)績占比情況， 浙商證券預(yù)計 6 家房企2023Q3 營業(yè)收入及歸母凈利潤占 2023 年全年業(yè)績比例分別為 21%、 18%。 結(jié)合 6 家房企 2023 年營業(yè)收入及歸母凈利潤預(yù)測來看， 浙商證券預(yù)計 6 家房企三季度綜合營業(yè)收入及歸母凈利潤分別為 2546 億元、 108 億元，對應(yīng)同比增速分別為4.4%、 9.5%。 浙商證券預(yù)期 2023 年 6 家房企整體營收仍會保持穩(wěn)健增長，歸母凈利潤有望筑底回升。

新政后市場持續(xù)性有待觀察，預(yù)計 10 月市場銷售環(huán)比微降

2023 年中央及各地不斷釋放政策利好， 8 月多部委聯(lián)合發(fā)文將“認房不認貸”納入一城一策工具箱，全國首套房及二套房商貸首付比例下限下調(diào)至 20%及 30%，多地加速推進落實政策利好。 根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)， 2023 年 9 月重點 30 城成交環(huán)比微增 3%，同比減少 23%， 1-9 月累計同比增幅收窄 4 個百分點至 2%，部分城市因新政刺激，短期內(nèi)熱度回升。基于當前的市場情況，浙商證券對銷售市場、土地市場進行展望：

1） 從銷售市場成交層面， 浙商證券認為，在核心城市方面，由于商品房供應(yīng)量增加和政策效果的釋放， 10 月的市場銷售熱度可能保持 9 月的銷售慣性，銷售規(guī)模預(yù)期與 9 月相比變動不大；但對于部分能級較低及政策出臺較早的城市， 10 月銷售熱度或出現(xiàn)下降。整體來看， 10 月銷售額相較于 9 月可能會出現(xiàn)環(huán)比小幅下降。展望 2023Q4，在核心城市市場活躍度提升以及去年低基數(shù)效應(yīng)顯現(xiàn)背景下，預(yù)計全國商品房銷售面積及銷售金額同比降幅或?qū)⒂兴照?/p>

2） 從土地出讓角度來看，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)， 2022 年土地成交價款同比下降48.4%。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)， 2023 年 1-9 月百強房企拿地金額同比下降 18%。浙商證券認為，在 2022 年土地成交低基數(shù)的情況下， 2023 年土地成交金額仍保持同比下降，土地市場仍然保持較低熱度，顯現(xiàn)出房企投資資金和信心不足。浙商證券預(yù)期在銷售市場出現(xiàn)明顯回暖之前，土地成交熱度可能持續(xù)保持較低水平。土地成交金額是房地產(chǎn)開發(fā)投資額的重要組成部分，土地成交面積也是新開工面積的基礎(chǔ)，在土地成交受限的情況下，浙商證券預(yù)計 2024 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額及新開工面積同比增速可能仍然保持負增長。

投資建議

浙商證券認為本輪一二線城市基本面復(fù)蘇確定性較強。 重倉核心城市的央國企有望率先出現(xiàn)修復(fù)。 建議關(guān)注一線城市的國企：城建發(fā)展、 越秀地產(chǎn)、天健集團。 其次是一二線城市占比較高的房企：保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、濱江集團。此外，保交樓推進、代建需求增加推升綠城管理控股業(yè)績，繼續(xù)看好代建龍頭。

風險提示

政策效果邊際遞減； 房企業(yè)績受到公司結(jié)轉(zhuǎn)項目選擇、計提減值等方面影響。