文/樂居財經(jīng) 魏薇

近兩年來，民營房企拿地總量驟減，國央企成為土地市場的托底者。

(資料圖片)

10月11日，廣州迎來了一場緊張的土拍，中鐵建地產(chǎn)從8家房企中脫穎而出，以上限價59.8億、溢價15%，搖中天河牛利崗北街以西地塊（梅花鋁廠地塊）。

折合達5.27萬元/平方米的樓面價，讓其一躍成為了廣州第四貴的地塊。

同一天，在另一個一線城市上海的第三批土拍中，經(jīng)過70輪的激烈競價后，招商蛇口以73.86億元搖中浦東新區(qū)宅地，樓面價3.93萬元/平方米，溢價率10%。

行業(yè)的持續(xù)承壓之下，部分“錢緊”的國央企卻顯得有些有心無力。

10月10日，首開股份披露2023年9月銷售簡報。今年前9個月，首開股份簽約金額下降30.89%，實現(xiàn)簽約面積169.84萬平方米，同比降低27.31%。

與銷售業(yè)績一同公布的，還有其在土地市場的成績。近兩月，首開股份無新增土儲。與之形成對比的是，首開股份近一段時間頻繁掛牌旗下項目。

就在同一天，首開股份就將首開瑞泰商業(yè)管理有限公司100%股權和相關債權掛牌轉讓。該公司成立于2022年9月5日，經(jīng)營范圍包含企業(yè)管理、物業(yè)管理、工程管理服務等。

這是首開股份，今年以來已多次轉讓旗下資產(chǎn)中的一次。

另一方面，首開股份依托國資背景發(fā)行多筆債券進行融資。

幾天前，首開股份披露2023年度第七期中期票據(jù)募集說明書，債券擬發(fā)行金額12億元，發(fā)行期限為3年，無擔保，債券利率為固定利率，募集資金擬全部用于償還發(fā)行人到期債務融資工具的本金及利息。

虧損擴大與投拓減弱

2022年，首開股份實現(xiàn)營業(yè)收入479.2億元，同比下滑29.32%；歸母凈利潤-4.61億元，同比下滑274.81%。這也是首開股份自2001年上市以來的首虧。

2023上半年，虧損還在繼續(xù)，期內實現(xiàn)營業(yè)收入194.01億元，同比增長173.12%；歸母凈利潤卻錄得-19.06億元，相比上一年中期的-14.24億元，虧損擴大。

財報顯示，2023上半年，首開股份剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率72.16%，凈負債率156.65%，現(xiàn)金短債比1.21倍，仍踩兩道紅線。期內，該公司一年內到期的非流動負債186.7億元，其中117.21億元為一年內到期的長期借款，占比超過六成。同期，首開股份的現(xiàn)金余額225.66億元，較上年同期持續(xù)下降。

資金緊缺之下，首開的投資力度似乎有所收縮。2023年以來，首開股份參與了北京、上海、廣州、杭州、成都、武漢、廈門等高能級城市的公開市場土拍。從結果來看，今年上半年，首開股份以底價獲取北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)一宗純商品住宅地塊，地上建筑規(guī)模10.82萬平方米。

北京是首開股份的大本營，截至今年中期末，首開股份土儲中環(huán)渤海區(qū)域占比最高達58%，其中北京占到近7成。

進入下半年，首開股份7月下旬曾在5天內拿下3處地塊，但北京依然是主要戰(zhàn)場。

7月20日，首開股份在北京土地市場以總價31.97億元 現(xiàn)房2.3萬平方米搖號，摘得昌平區(qū)沙河高教園區(qū)四期（二）地塊土地一級開發(fā)項目相關地塊，項目占地面積6.15萬平方米。

一天后，以12.65億元在廈門土地市場競得2023P07號湖里區(qū)馬厝地塊，項目占地面積0.89萬平方米；7月25日，又以22.82億元拿下北京市順義區(qū)順義新城第1街區(qū)地塊，成交金額22.82億元，溢價率0.53%，未來銷售指導價為4.6萬元/平方米。

只不過，自8月9日發(fā)布7月銷售簡報以來，首開股份再沒有新增土地儲備。

加速資產(chǎn)出售

拿地減緩之外，連續(xù)掛牌出售資產(chǎn)是首開股份近段時間帶給外界最顯著的標簽。

就在10月10日，據(jù)北京產(chǎn)權交易所，北京首開瑞泰商業(yè)管理有限公司100%股權及相關債權掛牌轉讓。據(jù)該公司2023年08月31日財務報表，營業(yè)收入2853.99萬元，營業(yè)利潤951.01萬元，資產(chǎn)總計13.7144億元，負債總計13.3594億元，所有者權益3549.25萬元。

而這前一天，首開股份公告了轉讓北京聯(lián)寶的相關進展。據(jù)悉，北京聯(lián)寶分別由首開股份、香港皓年持股61.5%、38.5%，該公司現(xiàn)主要業(yè)務為租賃經(jīng)營北京市朝陽區(qū)聯(lián)寶公寓項目。出售聯(lián)寶公司61.5%股權后，首開股份可實現(xiàn)所得稅前利潤約3.5億元。

值得注意的是，北京聯(lián)寶已經(jīng)多次被擺上貨架。早在2022年8月，首開股份董事會議就通過議案，擬掛牌轉讓北京聯(lián)寶全部股權。去年12月，北京聯(lián)寶二上貨架。2023年9月28日，公司征集到意向受讓方一名，但首開股份并未公布具體信息。

首開股份指出，北京市朝陽區(qū)聯(lián)寶公寓項目自持經(jīng)營多年，租金收入漲幅不大。若公司繼續(xù)持有經(jīng)營，帶來的利潤和凈現(xiàn)金流有限，未來增值潛力較小，對其進行轉讓有利于快速回籠資金，優(yōu)化公司財務狀況。

更早前9月25日，首開股份發(fā)布公告稱，擬掛牌轉讓旗下兩家全資子公司100%股權及債權，分別為北京首開云錦鉑郡商業(yè)管理有限公司和北京首開云錦璞瑅商業(yè)管理有限公司。

首開股份方面表示，鉑郡商街、璞堤商街自持經(jīng)營多年，租金收入漲幅不大，帶來的利潤和凈現(xiàn)金流有限，未來增值潛力較小，對其進行處置有利于快速回籠資金，優(yōu)化公司財務狀況，有利于公司的可持續(xù)發(fā)展，符合公司和全體股東的利益。

資產(chǎn)處置之外，首開股份也在頻繁發(fā)債融資。融資利好政策下，截至上半年末，首開股份發(fā)行債券產(chǎn)品147億，包括公司債50億和中期票據(jù)97億。9月，首開股份2023年度第七期、第八期、第九期三期中票獲批，共計發(fā)行108億元。

截至10月10日，首開股份(600376.SH)股價收盤3.98元，跌-1.01%，成交總額4,355.71萬元，總市值101.63億元。