文/樂居財(cái)經(jīng) 靳文雨

在關(guān)連交易的道路上，中海物業(yè)又往前邁了一大步。

【資料圖】

10月11日晚，中海物業(yè)（02669.HK）發(fā)布關(guān)聯(lián)交易收購公告，將從兄弟公司中國建筑國際旗下的力進(jìn)企業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“力進(jìn)企業(yè)”）手里，收購“中海通信”和“中海監(jiān)理”兩家全資子公司，代價(jià)不超過9.5億港元。

至此，在物企收并購持續(xù)降溫的2023年里，物管圈最大金額的并購案誕生了，收購PE達(dá)到17.54倍，超2022年物企平均12倍的收購PE。

除了較大的并購金額外，值得注意的是，這筆并購項(xiàng)目的業(yè)務(wù)首次聚焦在了工程監(jiān)理上。收購的兩家目標(biāo)公司，一個(gè)從事通信工程咨詢服務(wù)，另一個(gè)從事工程監(jiān)理及施工咨詢服務(wù)。

與傳統(tǒng)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)相比，“工程監(jiān)理”則顯得頗為陌生，也引來不少投資者的疑問。資本市場(chǎng)任何一筆收購都要給出理由，中海物業(yè)也不例外。

其在公告中給出了五點(diǎn)解釋，概括而言：監(jiān)理業(yè)務(wù)符合自身戰(zhàn)略定位、該項(xiàng)目輕資產(chǎn)屬性符合自身發(fā)展策略、與原有的全程物業(yè)咨詢管理服相輔相成、可帶來穩(wěn)定收入、利潤率高于本集團(tuán)。

對(duì)于上述解釋，部分投資者似乎并不買賬，認(rèn)為溢價(jià)太高，也有投資者認(rèn)為，在物管行業(yè)大幅收縮與地產(chǎn)相關(guān)的周期性業(yè)務(wù)的當(dāng)下，收購監(jiān)理業(yè)務(wù)屬于逆操作。

資本市場(chǎng)上的情緒很快體現(xiàn)在股價(jià)上。公告次日，中海物業(yè)的股價(jià)在一路震蕩中走低，截至10月12日收盤，以14.81%的跌幅領(lǐng)跌物業(yè)股，報(bào)7.25港元，總市值238.3億港元。

17.54倍收購PE

收購關(guān)聯(lián)方監(jiān)理公司，中海物業(yè)給出的價(jià)格是9.5億港元。17.54倍的收購PE，與物管行業(yè)平均值相比，明顯高出不少。不過，中海物業(yè)認(rèn)為，與目標(biāo)集團(tuán)四家同類公司介乎于約15.92倍至約82.41倍的市盈率相比，屬公平合理。

公告顯示，中海通信及中海監(jiān)理兩家公司截至2021年12月31日及2022年12月31日止兩個(gè)財(cái)務(wù)年度各自的未經(jīng)審核綜合除稅前純利分別為8027.9萬港元、4626.4萬港元，同期對(duì)應(yīng)的除稅后純利分別為6014.6萬港元、6376.4萬港元。截至2023年8月31日，兩家公司的未經(jīng)審核綜合資產(chǎn)凈值約為3.4億港元。

按照2021年1月1日至2023年8月31日中海通信及中海監(jiān)理兩家公司擁有人應(yīng)占年化平均溢利的5417萬港元來算，中海物業(yè)以9.5億港元收購目標(biāo)公司的PE為17.54倍。而據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，2022年上市物企收并購的平均PE約為12.54倍。

另外，根據(jù)截2022年12月31日止中海物業(yè)擁有人應(yīng)占溢利的12.73億港元，平均市值約288.59億港元（簽訂該協(xié)議日期前最后五個(gè)交易日的平均市值）計(jì)算的中海物業(yè)市盈率約為22.67倍。截至10月12日收盤，TTM市盈率僅為16.13倍。

“監(jiān)理行業(yè)是一個(gè)增量市場(chǎng)的行業(yè)，未來增長性穩(wěn)定性均不及存量的物業(yè)管理行業(yè)，17倍PE確實(shí)太高，尤其還是關(guān)聯(lián)交易，不得不讓人產(chǎn)生不好的想法”。部分投資者對(duì)該筆交易有所顧慮。

根據(jù)公告，中海物業(yè)在簽約完成后要先向?qū)Ψ街Ц?.55億港元（占初始代價(jià)的90%），剩余的近1億元?jiǎng)t在中海物業(yè)收到目標(biāo)集團(tuán)截至2023年12月31日止年度的未經(jīng)審核綜合財(cái)務(wù)報(bào)表日期后5個(gè)營業(yè)日內(nèi)支付。

不過，這筆交易中，中海物業(yè)也開出了自己的條件。賣方要向中海物業(yè)保證，2023年末的除稅后純利將不少于港幣5000萬元。否則不足的金額將向中海物業(yè)作出補(bǔ)償。而從近兩年目標(biāo)集團(tuán)均超6000萬港元的稅后純利來看，5000萬港元的溢利保證難度相對(duì)較低。

尋求差異化并購

今年以來，并購市場(chǎng)謹(jǐn)慎風(fēng)格延續(xù)，市場(chǎng)動(dòng)作仍有所收緊。

就規(guī)模而言，新大正7.88億收購單宣告終止后，最大的一筆就是金融街物業(yè)1.54億港元收購的香港置佳物業(yè)70%股權(quán)了。中海物業(yè)此次的9.5億港元收購案，可以說是刷新了今年以來物企收并購金額的最高值。

從收購的業(yè)務(wù)方向來看，中海物業(yè)瞄準(zhǔn)的監(jiān)理方向，也不同于以往對(duì)規(guī)模的追求。不過，用中海物業(yè)的話來說，“目標(biāo)集團(tuán)的監(jiān)理及技術(shù)顧問業(yè)務(wù)可與本集團(tuán)的全程物業(yè)咨詢管理服務(wù)相輔相成及融合，從而鞏固本集團(tuán)的主營業(yè)務(wù)，故預(yù)期建議收購事項(xiàng)可帶來協(xié)同效益”。

事實(shí)上，自去年以來，不少企業(yè)都已經(jīng)將做大在管面積放在了其次，而上升到首要位置的是升維服務(wù)業(yè)態(tài)，打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

有分析顯示，2022年物企斬獲的“獵物”中，傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)約占一半，機(jī)場(chǎng)、度假村、酒店、金融類等細(xì)分領(lǐng)域物業(yè)備受關(guān)注。同時(shí)，諸如汽車服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、電商服務(wù)、咨詢服務(wù)、家政服務(wù)、城市服務(wù)等差異化并購逐漸受到重視。

縱覽今年以來物企的并購交易標(biāo)的，這種趨勢(shì)仍在延續(xù)。以今年物企已發(fā)起的并購來看，金融街物業(yè)收購的香港置佳物業(yè)是傳統(tǒng)的物業(yè)公司，在管項(xiàng)目集中在商業(yè)及住宅物業(yè)；興業(yè)物聯(lián)于7月份斥資9500萬元收購的河南正之悅置業(yè)，屬于是購買關(guān)聯(lián)方的地產(chǎn)開發(fā)公司。其他大部分物企發(fā)起的并購，都主要集中在細(xì)分領(lǐng)域。

比如今年2月，遠(yuǎn)洋服務(wù)斥資5400萬元從遠(yuǎn)洋集團(tuán)收購的遠(yuǎn)洋機(jī)電設(shè)備技術(shù)發(fā)展，是一家專注于中國房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)電一體化綜合解決方案提供商。其主要從事包括機(jī)電工程建設(shè)、承包、技術(shù)開發(fā)及咨詢等機(jī)電業(yè)務(wù)。

中天服務(wù)于3月份花費(fèi)400萬元投資的杭州聯(lián)每戶網(wǎng)絡(luò)科技有限公司，是一家軟件研發(fā)科技公司。此外，今年5月，特發(fā)服務(wù)以8500萬元中標(biāo)了天鼎物業(yè)51%股權(quán)，該公司是一家水電站工業(yè)物業(yè)公司。新大正則在同月分別以2775萬元、4453萬元收購了兩家市政環(huán)衛(wèi)公司。