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一、問：買受人與開發(fā)商訂立房屋買賣合同后，在尚未依據《城市房地產管理法》等相關規(guī)定辦理房屋產權登記時，又將該房屋轉賣給第三人，該第三人能否直接請求開發(fā)商協助辦理權屬證書?

答：對此實踐中存在兩種觀點：

第一種觀點認為，基于合同相對性原則，第三人只能要求買受人協助辦理房屋產權變更登記，不能直接向開發(fā)商主張。

第二種觀點認為，前后合同處于連續(xù)狀態(tài)，第三人代替了買受人的位置，為交易便捷，可以在判決中省略登記，最終買受人可直接要求開發(fā)商協助辦理產權變更登記。

我們同意第一種觀點，理由是：

(1)符合合同相對性的法理?！睹穹ǖ洹返谝话僖皇艞l規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。”合同在相對人之間發(fā)生效力，除法律明確規(guī)定外，一般不能約束合同以外的第三人。對于連環(huán)買賣，雖然針對同一標的物，且交易彼此連續(xù)，

但仍屬于不同的主體和不同的法律關系，故第三人不能突破合同相對性直接向出賣人主張權利，除非符合《民法典》第五百三十五條關于代位權的規(guī)定。

(2)防止國家稅收流失。根據我國房地產稅收有關法律規(guī)定，二手房交易需要繳納營業(yè)稅、個人所得稅、契稅等稅種，如果允許第三人直接向出賣人即開發(fā)商主張過戶，將使中間環(huán)節(jié)的稅收被規(guī)避，導致國有資產流失，同時有民事審判阻礙國家征稅行政權之嫌。

(3)合理平衡債權人利益。如果允許第三人直接向出賣人即開發(fā)商請求過戶，買受人的債權人利益可能會受損。特別在買受人惡意逃債時，其與第三人虛構房屋買賣合同，由第三人通過法院裁判獲得房屋所有權，使買受人的債權人的利益落空。

來源：最高人民法院民事審判第一庭編《民事審判實務問答》（法律出版社，2021年7月第一版）

類案：原房屋所有權人與最后一手買受人為了房屋過戶之需簽訂的過戶合同應屬無效，主要是存在惡意串通的情形，損害國家利益，就是逃稅的情形。

案號:? （2020）蘇0205民初1377號? （2020）蘇02民終3819號

二、房屋連環(huán)買賣廣東法院相關指導意見（2022）

十、房屋連環(huán)買賣中，前一手買賣合同被確認無效，不影響后一手買賣合同的效力。后一手買賣合同的買受人能否取得房屋所有權，依據善意取得的規(guī)定處理。

十九、房屋連環(huán)買賣均未辦理不動產轉移登記，最終買受人以其合同相對人為被告提起訴訟，請求協助辦理不動產轉移登記的，人民法院可以通知參與房屋買賣的其他當事人作為第三人參加訴訟。

被告以及第三人不提出抗辯或者抗辯理由不成立的，可以判決當事人依次辦理不動產轉移登記。第三人提出的抗辯理由成立的，人民法院可以依據民法典第五百八十條第一款第一項的規(guī)定駁回最終買受人的訴訟請求。

三、依次辦理登記手續(xù)的法律依據

1.不是《民法典》第五百三十五的代位權制度，代位權制度是支持最后的買受人直接向最前手出賣人直接主張權利的，如此則損害了國家的稅收利益。

《民法典》第五百三十五條 因債務人怠于行使其債權或者與該債權有關的從權利，影響債權人的到期債權實現的，債權人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務人對相對人的權利，但是該權利專屬于債務人自身的除外。

代位權的行使范圍以債權人的到期債權為限。債權人行使代位權的必要費用，由債務人負擔。

相對人對債務人的抗辯，可以向債權人主張。

2.應該是《民法典》的第五百二十四條，第三人認為對自己有利的代為履行，及《民法典》七百一十九條和一百五十九條的立法思想，轉租的次承租人可以代替承租人支付租金和違約金，以繼續(xù)履行自己的轉租合同，那么轉賣的后面的買受人原告也可以代替前手出賣人繼續(xù)履行前面的買賣合同，以維護自身的合法權益。

依據《民法典》七百一十九條第二款的內容，可以看出依據該條的第一款，次承租人代替履行租金和違約金后，依舊是維持二個相互獨立的合同關系，但是后手的承租人，又可以維護自己的合法權利。所謂舉輕以明重，租客可以，買受人當然也可以。

《民法典》第五百二十四條 債務人不履行債務，第三人對履行該債務具有合法利益的，第三人有權向債權人代為履行；但是，根據債務性質、按照當事人約定或者依照法律規(guī)定只能由債務人履行的除外。

債權人接受第三人履行后，其對債務人的債權轉讓給第三人，但是債務人和第三人另有約定的除外。

第七百一十九條 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉租合同對出租人不具有法律約束力的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應當向承租人支付的租金；超出其應付的租金數額的，可以向承租人追償。

第一百五十九條 附條件的民事法律行為，當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已經成就；不正當地促成條件成就的，視為條件不成就。