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10月18日，首創(chuàng)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)。

政策端：中央方面，上周住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部消息，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，分三類(lèi)推進(jìn)實(shí)施。一類(lèi)是符合條件的實(shí)施拆除新建，另一類(lèi)是開(kāi)展經(jīng)常性整治提升，第三類(lèi)是介于兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合。房城鄉(xiāng)建設(shè)部城中村改造信息系統(tǒng)投入運(yùn)行兩個(gè)月以來(lái)，已入庫(kù)城中村改造項(xiàng)目162個(gè)。地方方面：上周紹興發(fā)布通知，全面放開(kāi)原限售住房限制政策實(shí)施購(gòu)房契稅補(bǔ)貼。加快推進(jìn)城市有機(jī)更新城中村改造、棚戶(hù)區(qū)改造、城鎮(zhèn)危房改造，釋放合理住房需求；寧波象山購(gòu)買(mǎi)首套新建商品房貸款比例降至20%、二套降至30%；海南省住建廳公告，存職工家庭（包括借款申請(qǐng)人、配偶及未成年子女）貸款購(gòu)買(mǎi)新建自住住房，屬首套住房公積金貸款的，最低首付比例由30%調(diào)整為25%。

市場(chǎng)端：2023W41首創(chuàng)證券重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的39城商品房成交面積為258.8萬(wàn)平米，環(huán)比220.1%，同比-34.9%；全年累計(jì)成交面積14280.3萬(wàn)平米，同比-11.6%。2023W41首創(chuàng)證券跟蹤的10個(gè)城市商品房可售面積為6115萬(wàn)平米，較上周環(huán)比-0.01%；庫(kù)存去化周期為15.4個(gè)月，環(huán)比0.7個(gè)月。其中上海和杭州去化周期相對(duì)健康，分別為6.8和2.9個(gè)月；弱二線(xiàn)城市福州，三線(xiàn)城市莆田和寶雞去化周期較高，分別為39個(gè)月以上。二手房方面，2023W41首創(chuàng)證券重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的15城二手房成交套數(shù)為20357套，環(huán)比3837.5%，同比11.6%；全年累計(jì)成交面積691374套，累計(jì)同比32.1%。分城市能級(jí)來(lái)看，一線(xiàn)城市上周二手房成交套數(shù)環(huán)比1347.3%，同比-5%，全年累計(jì)成交套數(shù)同比13%；二線(xiàn)城市二手房成交套數(shù)環(huán)比9645.3%，同比15.8%，全年累計(jì)同比39.7%；三四線(xiàn)城市上周二手房成交套數(shù)環(huán)比2757.9%，同比22.2%，全年累計(jì)同比32.4%。

投資建議：當(dāng)前銷(xiāo)售市場(chǎng)熱度有所回落，來(lái)訪(fǎng)轉(zhuǎn)化率處于低位，整體市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃郁。歷史低效資產(chǎn)包袱較小，于周期底部獲取三高土儲(chǔ)（高能級(jí)、高去化、高利潤(rùn)率）的房企，將形成較明顯的換牌效應(yīng)，帶動(dòng)資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)化。在區(qū)域分化的背景下，資產(chǎn)質(zhì)量提升將帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企PB逐步回升至2018年行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式前的水平。持續(xù)推薦：1）高能級(jí)布局、拿地?fù)Q牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤(rùn)置地；2）行業(yè)底部拿地?cái)U(kuò)張的優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份。3）融資和拿地后續(xù)恢復(fù)正常的困境反轉(zhuǎn)類(lèi)房企，有望迎來(lái)估值提升：金地集團(tuán)。4）永續(xù)現(xiàn)金流類(lèi)房企：龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地。

風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)走弱，政策反應(yīng)鈍化，二手房掛牌量持續(xù)提升，房?jī)r(jià)超預(yù)期下跌等。