10月19日，中銀證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)2023年1-9月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年1-9月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。9月銷售面積1.09億平，同比增速-10.1%（前值：-12.2%）；開發(fā)投資金額1.04萬(wàn)億元，同比增速-11.3%（前值：-11.0%）；新開工面積8232萬(wàn)平，同比增速-14.6%（前值：-23.6%）。

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核心觀點(diǎn)

1.商品房銷售：

9月單月全國(guó)銷售面積同比降幅持續(xù)收窄。9月全國(guó)商品房銷售面積1.09億平，同比下降10.1%，同比降幅較上月收窄了2.0個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額1.09萬(wàn)億元，同比下降13.6%，同比降幅較上月收窄了2.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅單月銷售金額、面積同比分別下降14.2%、11.6%，同比降幅較上月分別收窄了4.0、3.8個(gè)百分點(diǎn)。中銀證券認(rèn)為，9月銷售降幅收窄主要是因?yàn)楦鞯卣呃貌粩嗤瞥觯诵某鞘姓咝Ч兴@現(xiàn)，不過后續(xù)可持續(xù)性仍待觀察。但房?jī)r(jià)仍然面臨一定的下行壓力。9月商品房銷售均價(jià)10051元/平，環(huán)比下降3.7%，同比下降3.8%；其中住宅銷售均價(jià)10484元/平，環(huán)比下降3.7%，同比下降2.9%。

從區(qū)域來(lái)看，東部地區(qū)銷售明顯修復(fù)。9月東、中、西部銷售面積同比增速分別為-12.6%、-10.2%、-6.4%，其中東、中部地區(qū)同比降幅較上月分別收窄了10.6、0.9個(gè)百分點(diǎn)，以核心城市為主的東部地區(qū)利好不斷推出，政策效果有所顯現(xiàn)；西部地區(qū)同比增速較上月下降21.3個(gè)百分點(diǎn)，以低能級(jí)城市為主的西部地區(qū)市場(chǎng)仍面臨較大的下行壓力。從累計(jì)來(lái)看，東部地區(qū)仍明顯好于其他地區(qū)，東部地區(qū)1-9月累計(jì)銷售面積同比增速為-5.2%，中、西部分別為-11.0%、-8.7%。

全國(guó)商品房累計(jì)銷售同比降幅仍在擴(kuò)大。從三季度單季來(lái)看，全國(guó)商品房銷售面積、銷售金額同比分別下降12.3%、16.5%，降幅較二季度分別擴(kuò)大了3.7、14.5個(gè)百分點(diǎn)。1-9月全國(guó)商品房銷售面積8.48億平，同比下降7.5%（前值：-7.1%）；銷售金額8.91萬(wàn)億元，同比下降4.6%（前值：-3.2%）；銷售均價(jià)10503元/平，同比增長(zhǎng)3.1%（前值：+4.2%）。其中，住宅1-9月銷售金額、面積同比增速分別為-3.2%、-6.3%。在居民收入預(yù)期尚未恢復(fù)、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期仍較強(qiáng)等因素影響下，1-9月全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積、銷售金額同比降幅延續(xù)擴(kuò)大趨勢(shì)。短期來(lái)看，預(yù)計(jì)伴隨著政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，核心城市有望保持一定的市場(chǎng)活躍度，銷售表現(xiàn)或?qū)⒑糜谄胀ǘ€及廣大三四線城市，疊加低基數(shù)，預(yù)計(jì)四季度銷售同比降幅將有所收窄。中銀證券預(yù)計(jì)2023年全年商品房銷售面積同比增速-3%。

2.房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、竣工：

9月地產(chǎn)投資持續(xù)承壓；新開工雖邊際改善，但開工量仍處于歷史低位。9月單月開發(fā)投資金額1.04萬(wàn)億元，同比下降11.3%，降幅較上月小幅擴(kuò)大了0.3個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)五個(gè)月降幅超過一成，其中，住宅投資走弱，9月住宅投資額同比下降11.3%，同比降幅較上月擴(kuò)大了0.4個(gè)百分點(diǎn)。投資持續(xù)承壓主要是因?yàn)橥恋赝顿Y相對(duì)較弱，今年上半年全國(guó)成交土地總價(jià)較2022年下半年下降57%，同比也有15%的下降，對(duì)當(dāng)前的地產(chǎn)投資造成了一定拖累。9月新開工面積8232萬(wàn)平，同比下降14.6%，降幅較上月收窄了8.9個(gè)百分點(diǎn)，單月同比降幅今年3月以來(lái)首次收窄至20%以內(nèi)，但新開工體量為2009年來(lái)的同期最低值，前期的銷售低迷導(dǎo)致房企開工、拿地意愿持續(xù)較弱。三季度單季新開工面積同比下降21.3%，較二季度降幅收窄了7.3個(gè)百分點(diǎn)，投資同比下降11.5%，較二季度降幅擴(kuò)大了2個(gè)百分點(diǎn)。1-9月累計(jì)投資8.73萬(wàn)億元，同比下降9.1%，降幅較上月擴(kuò)大了0.3個(gè)百分點(diǎn)；累計(jì)新開工面積7.21億平，同比下降23.4%，降幅較上月小幅收窄了1.0個(gè)百分點(diǎn)。從區(qū)域來(lái)看，以核心城市為主的東部地區(qū)投資降幅相對(duì)最小，仍是房企投資的重點(diǎn)地區(qū)。1-9月東、中、西部投資額同比增速分別為-4.4%、-8.4%、-19.4%。中銀證券預(yù)計(jì)2023年投資和新開工面積同比增速分別為-5%、-20%。

單月竣工面積同比增速顯著提升，全年竣工增長(zhǎng)確定性相對(duì)較強(qiáng)。9月竣工面積4979萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)25.3%，增速較上月提升了14.8個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)七個(gè)月保持雙位數(shù)增長(zhǎng)。1-9月累計(jì)竣工4.87億平，同比增長(zhǎng)19.8%，增速較上月提升了0.6個(gè)百分點(diǎn)。中銀證券認(rèn)為今年竣工具備一定的確定性，一方面去年的部分工程延期至今年竣工，另一方面，2020年下半年至2021年上半年新開工體量相對(duì)較高，按照2-3年的結(jié)算期考慮，今年這部分項(xiàng)目或?qū)⒔桓丁?/p>

3.開發(fā)商資金：

受銷售修復(fù)及融資回升的影響，房企到位資金9月降幅收窄。9月房企到位資金1.10萬(wàn)億元，同比下降18.0%（前值：-25.4%）。1）房款5021億元，同比下降26.0%（前值：-30.0%），其中受銷售修復(fù)的影響，定金及預(yù)收款同比下降25.7%，同比降幅較上月收窄了5.8個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款同比下降26.5%，同比降幅較上月收窄了0.4個(gè)百分點(diǎn)。從社融數(shù)據(jù)也能看到，9月居民中長(zhǎng)期貸款新增5470億元，同比多增2014億元，較7、8月份顯著修復(fù)，這主要是因?yàn)樵诘禺a(chǎn)政策催化下，居民購(gòu)房需求有所回升，但后續(xù)可持續(xù)仍待進(jìn)一步跟蹤。2）非房款5930億元，同比減少9.8%（前值：-20.6%），一方面是因?yàn)槿ツ?月基數(shù)較低，另一方面新開工邊際改善帶來(lái)一部分項(xiàng)目融資需求回升。其中，國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)4.0%，同比增速較上月提升了28.3個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金同比下降13.5%，同比降幅較上月收窄了8.6個(gè)百分點(diǎn)。1-9月房企到位資金9.81萬(wàn)億元，同比下降13.5%，降幅較上月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。

投資建議

整體來(lái)看，9月以來(lái)核心城市陸續(xù)出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付、限購(gòu)松綁等新政，東部地區(qū)帶動(dòng)全國(guó)銷售出現(xiàn)了階段性的修復(fù)，但是后續(xù)核心城市的帶動(dòng)效應(yīng)和銷售積極性的持續(xù)程度仍待觀察，尤其是弱二線和廣大三四線城市的市場(chǎng)或持續(xù)承壓，預(yù)計(jì)整體樓市還將面臨較長(zhǎng)的波動(dòng)調(diào)整期。

現(xiàn)階段中銀證券建議關(guān)注兩條主線：1）中央與地方政策寬松預(yù)期下，地產(chǎn)板塊或迎來(lái)較大的beta行情，其中基本面相對(duì)穩(wěn)健、有一定成長(zhǎng)性的標(biāo)的：招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；底部回升、彈性較大的公司：金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)；2）在一線城市有城市更新業(yè)務(wù)布局的房企：中華企業(yè)、光明地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、天健集團(tuán)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。