文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 魏薇

兩天前，東方雨虹董秘張蓓在朋友圈的“靈魂12問(wèn)”刷屏網(wǎng)絡(luò)。

她對(duì)公司“業(yè)務(wù)快速發(fā)展、收入利潤(rùn)雙增，股價(jià)卻跌得超出預(yù)期”表示“看不懂”，提出“為什么忽視為擺脫當(dāng)年的房地產(chǎn)依賴(lài)癥、快速果斷實(shí)施渠道變革方面所做出的艱辛努力和轉(zhuǎn)型過(guò)程中已展現(xiàn)出來(lái)的成效？為什么忽視零售業(yè)務(wù)的高速增長(zhǎng)？為什么忽視公司團(tuán)隊(duì)的頑強(qiáng)拼搏？”等問(wèn)題。

(相關(guān)資料圖)

在2021年6月，東方雨虹的股價(jià)高達(dá)每股64.14元，截至10月18日收盤(pán)，其股價(jià)為每股24.38元，相較于2021年的高點(diǎn)已經(jīng)跌超60%。

但持續(xù)下跌的股價(jià)并未影響東方雨虹在北京大手筆拿地。10月18日這天，東方雨虹40.135億搖北京豐臺(tái)區(qū)南苑棚戶(hù)區(qū)改造一期項(xiàng)目A地塊東區(qū)R2二類(lèi)居住用地，成交樓面價(jià)約4.89萬(wàn)/㎡，溢價(jià)率15%。

代表東方雨虹競(jìng)拍的是北京虹曦置業(yè)有限公司，該公司為東方雨虹的全資控股公司，成立于2023年3月1日，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。具體而言，北京虹曦置業(yè)由北京虹庭置業(yè)100%持有，后者則是北京耕讀之家的全資子公司，北京耕讀之家為東方雨虹100%持股子公司。

另外，拿地公司北京虹曦置業(yè)，還有一家100%持股的子公司，名為北京虹晨置業(yè)。

與東方雨虹一起競(jìng)拍該地塊的，包括華潤(rùn)、中鐵建、京能、首開(kāi)、中海、城建、天恒7家企業(yè)。在此次競(jìng)拍過(guò)程中，東方雨虹并未舉過(guò)牌，該地塊最終在搖號(hào)環(huán)節(jié)花落東方雨虹。

作為建材領(lǐng)域的“防水一哥”，東方雨虹今年以來(lái)在一線城市的土拍市場(chǎng)很是活躍，在競(jìng)得該地塊之前，已經(jīng)多次“陪跑”。

7次競(jìng)拍未果

在6-7月兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，東方雨虹先后參與了順義新城2宗地塊、海淀雙新2宗地塊、經(jīng)開(kāi)區(qū)X47R1地塊、昌平沙河高教園0002地塊等熱門(mén)地塊的競(jìng)拍，起拍價(jià)合計(jì)212.05億元，僅保證金一項(xiàng)，便合計(jì)高達(dá)42.6億元，但最后都抱憾而歸。

在這6宗地塊中，有3宗地塊為東方雨虹和海門(mén)海泰聯(lián)合競(jìng)拍，分別為海淀雙新2塊地塊、經(jīng)開(kāi)區(qū)X47R1地塊。

8月初，東方雨虹轉(zhuǎn)戰(zhàn)深圳，參與了深圳寶安區(qū)新安街道A001-0212地塊的競(jìng)拍，未能成功拿下該地塊。

此前參與北京順義2宗地塊的競(jìng)拍后，有投資者在深交所互動(dòng)易上問(wèn)詢(xún)“公司是否對(duì)涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有興趣”。對(duì)此，東方雨虹的回復(fù)是：“公司不涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，公司致力于新型建筑防水材料的研發(fā)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售和防水工程施工業(yè)務(wù)領(lǐng)域，持續(xù)打造成為卓越的建筑建材系統(tǒng)服務(wù)商。”

從各項(xiàng)信息來(lái)看，東方雨虹此次拍得的南苑地塊稱(chēng)得上優(yōu)質(zhì)。根據(jù)掛牌文件信息，該地塊土地面積34192.126㎡，建筑控制規(guī)模≤82061㎡，交易起始價(jià)34.9億元，將以“五通一平”形式供地。

地理位置上，該地塊北側(cè)緊鄰南苑濕地公園，西北側(cè)距地鐵4號(hào)線新宮站，同站可換乘19號(hào)線，周邊2公里范圍內(nèi)還有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、豐臺(tái)大悅春風(fēng)里、豐臺(tái)區(qū)南苑中學(xué)等生活配套。

房產(chǎn)交易平臺(tái)顯示，南苑地塊周邊西宏苑、飛騰家園、誠(chéng)苑南里等建設(shè)時(shí)間較早的小區(qū)二手房?jī)r(jià)約4萬(wàn)元/平方米，周邊新房如泰禾金府大院售價(jià)約7.8萬(wàn)元/平方米、天悅壹號(hào)售價(jià)約9萬(wàn)元/平方米。

馬甲or跨界地產(chǎn)？

東方雨虹在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上的布局并不算多。

2020年8月，東方雨虹聯(lián)手中國(guó)奧園在廣州市增城區(qū)中新鎮(zhèn)拿下一宗宅地，總代價(jià)約8.47億元，之后該地塊項(xiàng)目被命名為奧園中新城市天地，奧園計(jì)劃將該盤(pán)打造為廣州東首個(gè)“總部經(jīng)濟(jì)TOD”項(xiàng)目。在這個(gè)合作項(xiàng)目中，東方雨虹占股20%。

次年7月，奧園中新城市天地開(kāi)盤(pán)，樓盤(pán)均價(jià)約2.1萬(wàn)元/平方米。隨著奧園債務(wù)危機(jī)的爆發(fā)，項(xiàng)目陷入爛尾，其中的商業(yè)部分已經(jīng)暫停開(kāi)發(fā)建設(shè)，如今的重點(diǎn)在住宅部分的保交樓。

2021年4月，東方雨虹通過(guò)旗下全資子公司廣州東方雨虹置業(yè)以約1.12億元的價(jià)格拿下廣州花都區(qū)的一宗商住地塊。該項(xiàng)目在今年6月7日舉行開(kāi)工奠基儀式，計(jì)劃建設(shè)為集甲級(jí)寫(xiě)字樓、高端居住、金融服務(wù)、科研、休閑和餐飲等多功能生態(tài)于一體的城市綜合體，總投資3億元。

整體來(lái)看，東方雨虹拿地的總價(jià)低、規(guī)模小，此次斥資超40億大手筆拿地尚屬第一次。

鮮少出現(xiàn)在土拍市場(chǎng)的東方雨虹突然激進(jìn)拿地，引發(fā)了外界的懷疑，有人認(rèn)為東方雨虹是在為其他房企做“馬甲”，以增加中簽概率。

但也有分析認(rèn)為，絕大多數(shù)房企都會(huì)找不知名的小企業(yè)或剛成立的新公司做“馬甲”，東方雨虹本身知名度，也參與過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，做“馬甲”的可能性較低。

天眼查顯示，在東方雨虹的對(duì)外投資行業(yè)分布中，房地產(chǎn)業(yè)占比2.34%、建筑業(yè)占比4.69%；制造業(yè)占比最多，為39.85%，其次是科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)，占比24.22%。

不可否認(rèn)的是，防水涂料行業(yè)龍頭東方雨虹在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)并不足。而政策的松動(dòng)給予了東方雨虹更大的操作空間。

6月初，北京土拍市場(chǎng)取消了“土地成交后，不得以任何直接或間接形式將股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給該宗地其他參與搖號(hào)的競(jìng)買(mǎi)人及其關(guān)聯(lián)方”的限制條款，這就意味著，參拍者在搖中后可以引入其他企業(yè)合作開(kāi)發(fā)。

另一方面，地產(chǎn)上下游供應(yīng)商、家居企業(yè)拿地并非孤例。地產(chǎn)深度調(diào)整，這些與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的企業(yè)也躍躍欲試，此前，如圣都、歐派都有拿地消息傳出。

9月8日，白云區(qū)廣州設(shè)計(jì)之都二期AB2904031-1號(hào)地塊由歐派家居以底價(jià)3.88億元成交；10月8日，圣都裝飾以底價(jià)3.09億拿下杭州中心城區(qū)上塘單元商地。

不過(guò)，這兩宗地，一宗將建設(shè)圣都裝飾總部大樓，另一宗則須建設(shè)智能家居研發(fā)設(shè)計(jì)中心。用地屬性以及價(jià)格，與東方雨虹此次拿下的地塊都不可同日而語(yǔ)。結(jié)合該公司以往的風(fēng)格，不排除后續(xù)將引入地產(chǎn)商對(duì)該地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

截至10月19日，東方雨虹(002271.SZ)股價(jià)收盤(pán)24.38元，跌-1.56%，成交總額5.93億元，總市值604.43億元。