文/樂居財經(jīng) 楊宏彬

超級商辦綜合體易主的故事，在今年是最不缺的。

(相關(guān)資料圖)

近兩日，尚未完工的蘇州蘇南中心悄悄易主。項目開發(fā)單位蘇州中合置地的股權(quán)發(fā)生了變更，原股東中南控股退出，光大信托在項目中的持股上升到了99%。另外1%股權(quán)由張飛及龔莉持有。

蘇州中合置地，原名為蘇州中南中心投資建設(shè)有限公司，成立于2012年9月，注冊資金15.6億元，其持有的 “蘇州中南中心”，原本被規(guī)劃為國內(nèi)第一高樓。

實際上，在今年10月8日，蘇州中合置地的股權(quán)信息已經(jīng)出現(xiàn)變更，該公司名稱也由“蘇州中南中心投資建設(shè)有限公司”，變更為“蘇州中合置地有限公司”。

目前，光大信托已經(jīng)成為“蘇州中南中心”的實際擁有者。

每一個尚未完工的超級商辦綜合體，都有一段坎坷的經(jīng)歷，蘇州中南中心也不例外。

2012年6月，中南控股旗下地產(chǎn)上市平臺中南建設(shè)6630萬元摘得蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔西北角湖西CBD地塊，規(guī)劃在上面建成蘇州中南中心。

根據(jù)《蘇州工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃（2012-2030）》，湖西CBD規(guī)劃用地面積100公頃，規(guī)劃建筑面積400萬平方米，中南中心占地八分之一。最初的規(guī)劃中，蘇州中南中心的地上建筑層數(shù)最高可達(dá)137層，地下為5層，項目主體建筑上人高度為598米，塔冠最高點將達(dá)729米。

這意味著，建成后的蘇州中南中心將取代當(dāng)時的上海中心成為“國內(nèi)第一高樓”。

事情的發(fā)展總是不遂人意。自2014年3月開工到2015年4月打完最后一根樁基后，中南中心就陷入長期停工狀態(tài)。2015年以后，中南中心建筑工地再無動工跡象。

根據(jù)當(dāng)時報道，除了中南建設(shè)的流動性問題，似乎還有當(dāng)?shù)卣畬椖垦a(bǔ)償不到位的扯皮。

2019年，中南建設(shè)想要將蘇州中南中心這個停工項目移出表外，與控股股東中南控股簽訂協(xié)議，將蘇州中南中心的持有單位蘇州中南中心投建，也就是現(xiàn)在的蘇州中合置地，轉(zhuǎn)讓予中南控股，作價4.41億元。

中南控股接手后，重新規(guī)劃了蘇州中南中心的高度，由最初的729米降為500米，造型上也有所改動。

2020年，蘇州中南中心傳來動工消息。建筑造型也做了調(diào)整，由開始的“鉛筆”、“蓮花”、“絲綢”等造型調(diào)整為“十字”造型，頂部設(shè)計形態(tài)以“桂花”為形狀，設(shè)有直升機(jī)停機(jī)坪。預(yù)計到2025年，項目就能面世。

現(xiàn)如今，中南控股又再度將蘇州中合置地股權(quán)轉(zhuǎn)讓予光大信托，又是意欲何為？

在長時間的停工之下，蘇州中合置地財務(wù)狀況捉襟見肘，由此官司不斷。截止目前，蘇州中合置地被列為被執(zhí)行人6次，執(zhí)行金額318.05 萬元，歷史被執(zhí)行人16次，涉案金額4,825.78 萬元，法人陳錦石被限制高消費達(dá)16次。

不過，蘇州中合置地并未有股權(quán)出質(zhì)的情況，結(jié)合目前中南建設(shè)的財務(wù)狀況，或已無力獨自完成蘇州中南中心的開發(fā)，此次將項目轉(zhuǎn)讓于光大信托，或許是中南向通過信托的資金完成蘇州中南中心的建設(shè)。

不過，也不排除中南控股以蘇州中南中心向光大信托抵債的情形。

2021年以來，隨著不少房企出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，與地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)甚密的光大信托，也面臨著大筆資金難以收回的窘境。

項目無法回款，信托產(chǎn)品無法順利兌付，無奈之下，光大信托只能親自下場接盤，包括三亞佳兆業(yè)海棠伴山、恒大蒼南翡翠華庭、廣州佳兆業(yè)悅峰、東莞恒大悅龍臺等項目。

成也蕭何，敗也蕭何。光大信托的命運(yùn)，與地產(chǎn)商緊密聯(lián)系在一起。2022年，光大信托實現(xiàn)43.16億元，同比下跌30.43%；實現(xiàn)凈利潤11.88億元，同比下降23.81%，而這已是其凈利連續(xù)第二年出現(xiàn)較明顯下跌，2021年光大信托凈利下跌40.28%。

截止2022年末，光大信托不良信用風(fēng)險資產(chǎn)率由2021年的0.17%下降至0.16%，但其不良信用風(fēng)險資產(chǎn)合計仍為3356.55 萬元；且不良率遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。