本文轉(zhuǎn)自：澎湃新聞

3月4日，澎湃新聞（www.thepaper.cn）獲悉，全國政協(xié)委員莫天全在2022年兩會期間提交了六份提案，其中一份是關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)“新的發(fā)展模式”的建議。

莫天全指出，2021年12月，中央經(jīng)濟工作會議在部署2022年經(jīng)濟工作中，明確提出“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式”。

在莫天全看來，在房地產(chǎn)市場快速增長的年份，房企普遍采取“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式，迅速擴大市場份額。但這種舊的發(fā)展模式導致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了三個主要問題：

一是在高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式下，房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)過度結(jié)合，從企業(yè)端來看，一旦企業(yè)資金回籠受阻疊加融資受限，企業(yè)償債壓力將明顯增大，從而影響金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性。

二是在規(guī)模擴張訴求下，企業(yè)拿地積極性高，土地競價模式導致地價迅速上漲，進而推動房價上漲，而房價的上漲預期進一步強化了住房的投資屬性，居民端投資投機需求增加又加劇了房價上漲動力，高房價成為大城市解決居民住房問題的主要阻力之一。

三是以往高周轉(zhuǎn)、粗放式的開發(fā)模式積累了許多風險隱患，如住房品質(zhì)差、小區(qū)的配套設(shè)施不完善等，嚴重影響著居民的生活質(zhì)量。

但隨著我國總?cè)丝谠鏊俜啪徱约俺擎?zhèn)化水平不斷提高，住房總需求空間逐漸縮小，房企傳統(tǒng)的發(fā)展模式已不再適用。為此，莫天全認為，針對當前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要問題，探索新的發(fā)展模式勢在必行，其建議：

一是堅持市場體系和保障體系并行發(fā)展，建立人-房-地聯(lián)動機制。

莫天全建議，在商品住宅市場之外，加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，發(fā)揮保障性住房的保障效果。但需要關(guān)注的是，保障性住房的建設(shè)應(yīng)適度，加大人口流入量大的城市的建設(shè)力度，控制中小城市保障房建設(shè)量。

另外，綜合考慮人口流動規(guī)模及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展需要，合理配置區(qū)域及城市間新增建設(shè)用地指標，未來需要在中心城市建設(shè)用地指標上做加法，在中小城市建設(shè)用地指標上做減法，促進大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。

二是堅持租購并舉，保障租房群體享有公共服務(wù)的權(quán)利。

莫天全建議，推動住房模式由“購”向“租購并舉”轉(zhuǎn)變。大力發(fā)展住房租賃市場，特別是保障性租賃住房。當前人口流入量大、新市民和新青年人數(shù)多的城市供需矛盾突出，住房租賃需求較為旺盛，針對這部分城市加大租賃住房建設(shè)。保障性租賃住房有利于解決新市民的住房問題，公租房保障低收入群體的住房需求。同時，要推動租房居民享有公共服務(wù)的權(quán)利，解除租房群體的后顧之憂。

但需要注意的是，保障體系并不能取代商品化住宅，“購”仍將在一定時期內(nèi)占據(jù)主導，高品質(zhì)的商品房需求亦要得到支持，滿足不同人群的居住需求。

三是堅持盤活存量，健全配套服務(wù)。

莫天全建議，推動城市更新，提高老舊小區(qū)的居住品質(zhì)、提高產(chǎn)業(yè)用地的集約化利用率。一方面，2000年以前建設(shè)的老舊小區(qū)整體功能及配套欠缺，居民居住品質(zhì)受到較大制約，老舊小區(qū)亟待升級改造，如加裝電梯、增加適老適幼化設(shè)施等。另一方面，閑置商業(yè)、辦公等物業(yè)亦有待進一步盤活利用，支持商改住、商改租等，提高土地資源集約化利用的同時，也可以滿足租賃住房需求。

發(fā)展房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)，如物業(yè)管理服務(wù)。伴隨著人民日益增長的美好生活需要，住房服務(wù)需求、文化娛樂需求等不斷增長，其中物業(yè)管理服務(wù)成為存量服務(wù)中必不可少的環(huán)節(jié)。

莫天全認為，伴隨著行業(yè)進入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)在做好開發(fā)業(yè)務(wù)的同時也需要沿著住房服務(wù)鏈條進行轉(zhuǎn)型升級。一方面，原有開發(fā)業(yè)務(wù)要實現(xiàn)有質(zhì)量的發(fā)展，提高運營效率；另一方面，在代建、物業(yè)和租賃等服務(wù)領(lǐng)域，向服務(wù)商轉(zhuǎn)型或是房企發(fā)展必然趨勢。但由于過去發(fā)展中的確已積累了一定風險，因此房企在轉(zhuǎn)變過程中需要把握好節(jié)奏，避免急轉(zhuǎn)彎。