全球房產(chǎn)基金正面臨10年來最差業(yè)績，甚至有國家的房產(chǎn)基金至今還未能全面開放贖回，上百億美元資金困在其中。

有危則有機(jī)。今年二季度，巴菲特罕見將看好的房產(chǎn)基金打到了投資上限，短期的經(jīng)濟(jì)封鎖沖擊，正為地產(chǎn)基金帶來巨大的投資機(jī)會(huì)。

受疫情影響，富時(shí)歐美房產(chǎn)協(xié)會(huì)全球指數(shù)今年前8月創(chuàng)下10年最差業(yè)績，收益率為-17%，而近10年最差的業(yè)績?yōu)?011年的-8.1%。經(jīng)濟(jì)困境中債務(wù)高企、流動(dòng)性急劇惡化的房地產(chǎn)基金，甚至對金融系統(tǒng)穩(wěn)定性構(gòu)成威脅。

今年3月，全球新冠疫情暴發(fā)后，房產(chǎn)市場估值困難，英國所有的主要商業(yè)地產(chǎn)基金都暫停交易，220億英鎊資金被困在房地產(chǎn)基金中不得贖回。近期有房產(chǎn)投資基金宣布會(huì)重新開放贖回，卻又讓投資者擔(dān)心可能引發(fā)市場流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

英國一些房地產(chǎn)基金持有的現(xiàn)金非常少，甚至有基金投資組合中的現(xiàn)金只占資產(chǎn)7%至8%，這些房地產(chǎn)基金經(jīng)理擔(dān)心在他們重新開放贖回的時(shí)候，投資者會(huì)蜂擁而至，基金會(huì)不得不動(dòng)用為數(shù)不多的現(xiàn)金資產(chǎn)，而一旦贖回加劇，他們就不得不在當(dāng)前市場中低價(jià)拋售，從而形成惡性循環(huán)。

英國監(jiān)管部門提議通過延長贖回通知期，防止流動(dòng)性錯(cuò)配，但人們擔(dān)心這種提議可能會(huì)產(chǎn)生反效果，這樣會(huì)鼓勵(lì)投資者在新規(guī)生效前集體撤資。

一位房地產(chǎn)基金經(jīng)理就表示，這種風(fēng)險(xiǎn)似乎讓人回憶起肇始2008年金融危機(jī)的房產(chǎn)市場。針對目前房地產(chǎn)基金政策的不確定性以及贖回風(fēng)險(xiǎn)，影響基金前景的因素遠(yuǎn)不止這些。

日本央行投資REITs虧160億日元

與往年風(fēng)險(xiǎn)最大的不同之處是，房產(chǎn)基金的走勢與整個(gè)疫情導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)封鎖密切相關(guān)。每當(dāng)疫情反復(fù)時(shí)，投資者就會(huì)害怕“商場無人去，租金無人交”。這種非常局面給機(jī)構(gòu)投資者帶來麻煩，日本央行不得不將其在REITs上的投資損失做減值處理。截至今年一季度的2019年財(cái)年內(nèi)，日本央行減值159億日元，這些損失主要來自對J-REITs的投資。

疫情暴發(fā)后，東京證券交易所的REITs指數(shù)一度下跌50%，隨后有所反彈。從整體來看，由于REITs投資分散在不同產(chǎn)品上，日本央行仍然有盈利。日本央行減值的只是紙面損失，卻仍然反映了房產(chǎn)市場在非常時(shí)期并不安全。

好在今年沒有出現(xiàn)房產(chǎn)市場的長期困頓，加拿大出現(xiàn)了房價(jià)和REITs投資兩重天的景象。隨著疫情緩解，加拿大房地產(chǎn)市場又開始飆升，甚至股市都沒辦法跟上節(jié)奏。在大多倫多地區(qū)，7月房屋平均售價(jià)比去年同期上漲了17%，加拿大全國房價(jià)指數(shù)上漲7.4%。通過REITs投資房地產(chǎn)的投資者卻沒那么幸運(yùn)，安碩標(biāo)普多倫多證券交易所REITs今年下跌了24%，這是該產(chǎn)品自2008年全球金融危機(jī)以來表現(xiàn)最差的一年。

金融危機(jī)后的十年里，包括來自中國的移民大量涌入，加拿大的商業(yè)房產(chǎn)蓬勃發(fā)展，手頭闊綽的投資者競相購買寫字樓，強(qiáng)勁的線下消費(fèi)支出讓購物中心價(jià)值飆升。但新冠疫情扭轉(zhuǎn)了寫字樓和零售商業(yè)的前景。不少加拿大房產(chǎn)投資信托公司損失嚴(yán)重。

不僅局限在加拿大，因?yàn)殛P(guān)閉國際邊境，澳大利亞居民常住人口減少、租賃市場下滑，澳大利亞預(yù)計(jì)未來幾年租金保持在低位，旅游蕭條也導(dǎo)致短租市場不景氣。澳大利亞央行預(yù)計(jì)，房價(jià)漲幅從明年下半年開始放緩至6%。作為全球最大的REITs市場，美國也不例外。作為受疫情影響最為嚴(yán)重的發(fā)達(dá)國家，REITs整體價(jià)格已經(jīng)下跌了40%，雖然部分產(chǎn)品出現(xiàn)反彈，但仍然有很多品種下跌幅度達(dá)40%甚至50%以上。

疫情沖擊或帶來投資良機(jī)

REITs的根基在于房地產(chǎn)投資的持續(xù)性。好的房產(chǎn)投資能夠持續(xù)數(shù)十年甚至上百年，在危機(jī)過后價(jià)格往往迅速反彈，不少核心地段的房產(chǎn)經(jīng)歷過瘟疫、戰(zhàn)爭、恐襲、科技進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)衰退以及金融危機(jī)的沖擊。道理很簡單：所有人都需要遮風(fēng)避雨，人類需要繁衍的棲息地，好的地段總是有限的，附著其上的房產(chǎn)價(jià)值能夠保持相對穩(wěn)健，尤其在歐洲一些有著數(shù)百年歷史的主要城區(qū)特別明顯。

REITs市場不像房地產(chǎn)存續(xù)那么久，美國仍是最大的REITs市場，但市場正日益全球化，如今，包括所有G7國家在內(nèi)的近40個(gè)國家擁有房地產(chǎn)投資信托基金。REITs的發(fā)展歷史也才50余年，已經(jīng)經(jīng)歷過數(shù)次危機(jī)，事實(shí)證明：危機(jī)往往構(gòu)成好的投資機(jī)會(huì)。

歷史回報(bào)超過股市

令很多投資者意想不到的是，如果在1999年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅之前投資 REITs，其回報(bào)甚至超過股市投資。依據(jù)美國房地產(chǎn)信托協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，從1999年2月到2020年2月，富時(shí)房地產(chǎn)信托協(xié)會(huì)全股票REITs的年化收益率達(dá)到了15.49%。這一收益率高過同期的標(biāo)普500指數(shù)8.15%的回報(bào)，也高過反映小盤股走勢的羅素2000成長7.93%的回報(bào)。

促成REITs價(jià)格下跌的原因往往是出于對形勢的誤判：全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇可能會(huì)好于預(yù)期，疫情緩解可能比想象要快，更多的人會(huì)選擇出門而不是繼續(xù)呆在家，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的復(fù)蘇也會(huì)快于預(yù)期。讓很多人擔(dān)心的REITs收租困難也有所夸大，實(shí)際他們多簽下長期租約，所擁有的產(chǎn)業(yè)不會(huì)受到很大影響。

今年額外的一大因素就是全球多國實(shí)行“零利率”，且可能維持多年，REITs類似于債券的性質(zhì)，可以提供穩(wěn)定的回報(bào)，當(dāng)無風(fēng)險(xiǎn)投資不能帶來任何回報(bào)時(shí)，投資者會(huì)很樂意選擇回報(bào)率更高的低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品。

從過去10年來看，美國REITs回報(bào)約在3.5%，20年期國債約2%，現(xiàn)在許多高質(zhì)量的REITs能獲得6%的年化回報(bào)，20年期的國債利率已經(jīng)降至0.7%。相對來說，具備一定的吸引力。實(shí)際上，全球REITs近3個(gè)月已經(jīng)出現(xiàn)了明顯復(fù)蘇，相關(guān)指數(shù)已經(jīng)反彈8.5%。

(記者 姚波)