一線城市房租水平較今年高峰期時出現(xiàn)下降趨勢;年底淡季有中介公司4000元簽約房源3600元租出去

今年的租房市場并不平靜。七八月份房租暴漲、中介哄抬房租大搶房源等事件層出不窮。在多個監(jiān)管部門聯(lián)合出手、重拳出擊打擊違規(guī)違法行為之后,租房市場將迎來哪些變化?

近日,新京報記者調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn),過了“不漲價”承諾期以后,有部分續(xù)約漲租的現(xiàn)象出現(xiàn)。而就整體市場來說,當前接近年底已經(jīng)是租房市場的淡季,目前房租上漲的動力不足。記者在走訪的過程中還發(fā)現(xiàn),此前有中介以高出市場價的價格“搶房”,如今卻折價出租。

承諾期過后

續(xù)約漲租限制漲幅

今年8月份,北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會召開座談會,自如等10家主要住房租賃企業(yè)負責人參加,共同承諾接下來兩個月內(nèi)不漲租金,且將超過12萬套的房源投向北京市場。

當時,多家租房中介響應號召,自如承諾為北京市場提供房源供給約8萬間(存量房源退租加上新增供應),新增投放市場的房源會維持對比7月平均租金不漲;全國九城房源租金漲幅不超過5%。

但在“不漲價”承諾期結(jié)束之后,房租價格是否有松動抬頭的跡象?11月30日晚間,社交平臺流傳著一份自如發(fā)布的《續(xù)約漲幅規(guī)定》。該規(guī)定稱,12月1日公司將取消不漲價及續(xù)約漲幅不超過5%的限制,且為保持合理漲幅,系統(tǒng)給出的續(xù)約價格最高漲幅為10%。

這一規(guī)定是否真實存在?對此,一位自如對接媒體的人士對新京報記者表示,“不回復”這一問題。該人士同時稱“未來,為了繼續(xù)貫徹落實協(xié)會及主管部門關于穩(wěn)定市場租金的指導意見,并考慮企業(yè)長效穩(wěn)定經(jīng)營,自如將繼續(xù)完善價格管理體系,維持租金相對合理穩(wěn)定,全國九城租客續(xù)約價格平均漲幅不超5%。”

記者從蛋殼公寓方面了解到,目前蛋殼公寓續(xù)約相關規(guī)則依然沿用8月中旬的承諾,除此之外在北京地區(qū),2018年12月31日前凡滿足簽約條件、簽約租賃時長兩年的,兩年內(nèi)房租不漲價。同時,在北京地區(qū),2018年12月31日前所有簽約1年期租約的客戶(含新簽和在租),到期續(xù)簽租金漲幅不超過6%。

相寓公寓的客服則對記者表示,客戶續(xù)約的時候,是否調(diào)價,主要以公司與業(yè)主之間的房租續(xù)約的情況來定。

年底市場進入淡季

續(xù)約漲租效應不明顯

眼下正是年底,而年底往往是租房市場的淡季。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥對新京報記者表示,淡季旺季由供需關系決定。一般來說,春節(jié)后二三月份務工返城潮,以及六到八月份的學生畢業(yè)潮是租房市場的高峰。這兩個時段,一線城市人口會出現(xiàn)較大的流入,租房市場需求旺盛。

有分析人士指出,到了年底,城市流入人口較高峰時有所下降,甚至有因為各種原因離開一線城市而退租的人群。因此,當下市場進入了淡季。此外,疊加政策實施時間較短的因素影響,所以續(xù)約漲租的效應并不明顯。

一位覆蓋國貿(mào)附近地域房源的中原地產(chǎn)房產(chǎn)中介告訴記者,“現(xiàn)在的房租和今年七八月高峰期對比波動不大。”當記者作為租房客詢問其公司網(wǎng)站所掛的某套四惠附近房源的房租能否再降價時,對方表示如果是季付或年付,或許可以和房東談一談便宜些。

“最近是淡季,房租確實降了,整體降價200元到300元。”一名我愛我家的租賃置業(yè)顧問對記者稱。

從數(shù)據(jù)來看,目前一線城市的房租水平較七八月畢業(yè)生租房高峰期時,確實已經(jīng)出現(xiàn)下降趨勢。興業(yè)證券研報數(shù)據(jù)顯示,10月北京租金環(huán)比下降3%,上海環(huán)比下降2%,深圳環(huán)比下降2%。

以北京地區(qū)為例,淡季中,有些租房中介為了盡快把房子租出去搞起了促銷。新京報記者在蛋殼公寓APP上發(fā)現(xiàn),蛋殼歲末狂歡惠打起了“年底房租省一年”的廣告,推出了指定房源立省3000元、2600元、2000元及1000元的活動,還有立省3400元這樣的“大手筆”優(yōu)惠。

記者注意到,這些促銷手段主要是為了吸引現(xiàn)有客戶續(xù)簽。蛋殼的優(yōu)惠主要針對簽約滿1年及以上的年租用戶。根據(jù)規(guī)定,簽約滿一年及以上的年租用戶,首月立減1000元,住滿兩個月后每月返600元,連續(xù)返現(xiàn)四個月,共計2400元,總優(yōu)惠額達3400元。

中介哄抬租金后續(xù)

有中介折價出租

市場觀點認為,房租漲價的主要原因除了違建房拆除后,租賃市場底層供應大量減少等供需失衡的原因外,租房中介哄抬房源價格也是其中的推手。

早在今年6月25日,住建部等七部委就聯(lián)合發(fā)布《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為 治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》(建房〔2018〕58號),重點整治惡意炒作,哄抬房價等投機炒房的行為,并陸續(xù)公布三批涉及哄抬房價、“黑中介”、捂盤惜售、未批先售、虛假宣傳等各地查處的違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)名單。

在采訪中,一位租房中介告訴新京報記者,現(xiàn)在的房租比年前差不多上漲了10%。“簽約業(yè)主房源在漲價,而且即使愿意付漲價后的租金,我們還不一定能簽上。”

王紅(化名)便是由于中介哄抬房租而被迫搬家的人。王紅在北京朝陽區(qū)甘露園商圈花5000元月租了一套房。然而,上周租約到期后她本想續(xù)租,但某中介公司想以7000元高價簽約這套房源,房東順勢漲價。最后,王紅覺得無力負擔只能另找房源。

事實上,一些房產(chǎn)中介已經(jīng)嘗到了“搶房”的“苦頭”。由于不少租房中介是在今年年中旺季時,為了搶占房源不惜高價簽約,但隨著租房市場進入淡季,這些房源并沒有成為公司的利潤來源,甚至還出現(xiàn)被折價出租的情況。

張揚(化名)在北京順義有一套面積50平米的小房子。今年8月份,他和某中介公司簽署托管協(xié)議,該中介公司約定每個月付給張揚4000元房租,合約期總共三年。

“其實當時我的心理價位是3500元,但對方直接報價4000元。我當時對比了一下,發(fā)現(xiàn)這個價格和我們附近同類型的房子相比其實是偏高的,而它們的月租當時在3600元左右。”

今年11月16日,張揚托管的房子被租出去,租金只有3600元。“為什么中介會降價出租,我也很奇怪。不過和中介聊的時候,對方說8月份給房主的托管價格確實有些高了。”張揚說。

新京報記者通過該中介平臺的APP發(fā)現(xiàn),目前該小區(qū)整租一套50平米左右的房子,月租金大約在3600元~3700元。這意味著,租房中介目前租出去這套房源已經(jīng)出現(xiàn)虧本。如果把房租價格抬高到4000元以上,那么房租價格至少要上漲11%,而如此大的漲幅則有可能導致客戶不續(xù)約,從而增加房子的空置期,導致成本增加。

針對上述情況,趙慶祥對新京報記者分析稱,這種情況是少數(shù)的,和收房的地理位置等有關,但大多數(shù)中介是不會虧本經(jīng)營的。

“哄抬房租等行為會引發(fā)很多風險。一些企業(yè)受資本鼓動,拿錢跑規(guī)模,收了一些不賺錢的房子,這樣的行為肯定是存在的。針對這些行為,協(xié)會后續(xù)將通過倡議、約談等柔性政策、引導為主進行管理。不過,我們目前沒有強制措施。”

一線城市租金

達同比最高水平

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對新京報記者表示,從租金上看,近期相對是平靜了。“但從大趨勢來看,租金還是有反彈的可能。這主要原因包括購房市場交易疲軟,會使得租賃需求繼續(xù)增加,從而帶動租金的上漲。其次,很多裝修的房源入市,本身成本要高一點,這也會帶來租金的上漲。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱,租房中介此前曾承諾保持房租2至3個月不漲,但歷史上9到10月本來租金就是平穩(wěn)甚至降低的。“按照慣例,12月是淡季,所以需要警惕以后的補漲到底會不會影響市場。另外,春節(jié)后高峰期的時候,房租是不是會再次明顯上漲。”

從更長的時間維度來看,2018年的房租價格確實有所上漲。東北證券研報數(shù)據(jù)顯示,截至今年10月底,北京、上海、廣州、深圳四大一線城市住宅平均租金同比均達到歷史高位,分別增長19.04%、19.21%、17.67%、25.32%。

北漂一族王小藝(化名)對房租上漲有很深的感受。2016年年中,她在北京物資學院地鐵站附近租了間大約8平米的次臥,月租需1800元。而現(xiàn)在,同樣位置、面積相似的房子租金已漲到2000元以上。

另一位租客王先生對新京報記者表示,自己在西南二環(huán)西便門附近租的一間約80平米的小三居,今年10月初續(xù)約時月租金達到9000元,相比去年又漲了約800塊錢。“中介會推動房東漲價,特定地區(qū)的房子少,尤其是學校附近的,孩子的父母為了讓孩子就近上學,不得不租房。”

近期換房的張夢(化名)告訴新京報記者,11月底她簽約了一套在北京健德門附近的臥室,是由其他住戶轉(zhuǎn)租的,每個月房租是2890元。“但上一位臥室的住戶告訴我,他當時簽約這個臥室只要2400多元月租,相當于臥室到了我這里,漲了400多塊錢。”