日前，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布了《中國住房市場發(fā)展月度分析報告(2019年06月)》以及《中國城市競爭力第17次報告》，對當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場發(fā)展運行狀態(tài)進(jìn)行了分析。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前中國樓市整體趨穩(wěn)態(tài)勢更加明顯，結(jié)構(gòu)性分化進(jìn)一步加劇。其中，一線城市房價總體平穩(wěn)、準(zhǔn)一線及二線城市房價延續(xù)上漲、三四線城市房價漲速繼續(xù)下降。分析人士指出，隨著“房子是用來住的，不是用來炒的”理念深入人心以及各地發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，更加理性、更加平穩(wěn)已經(jīng)成為樓市新常態(tài)。

總體平穩(wěn)分化加劇

最新數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場依然保持了總體平穩(wěn)的態(tài)勢。

據(jù)國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉介紹，5月份，各地繼續(xù)落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機制，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持穩(wěn)定。初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.3個百分點。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.8%，漲幅與上月相同;二手住宅銷售價格上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個百分點。與此同時，35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.8%，漲幅略有擴(kuò)大;二手住宅銷售價格上漲0.6%，漲幅與上月相同。

針對不同類別城市房地產(chǎn)市場的分化，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》指出，與三四線城市相比，準(zhǔn)一線及二線城市具備更強住房需求增長潛力;與一線城市相比，準(zhǔn)一線及二線城市房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)手段又相對薄弱。這導(dǎo)致準(zhǔn)一線及二線城市房地產(chǎn)市場相對易漲難跌，一旦房價回暖，房價上漲的持續(xù)時間也要長于其他城市。報告認(rèn)為，與一二線城市相比，三四線城市房價持續(xù)上漲的動能不足，政府的市場調(diào)節(jié)手段也更為有限，部分三四線城市在經(jīng)歷了一波突擊性上漲后，房價將因后續(xù)需求不足進(jìn)入下跌階段。

北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系主任何維達(dá)在接受本報記者采訪時表示，今年以來，中國樓市總體表現(xiàn)相對平穩(wěn)，一方面是因為經(jīng)過20多年的快速發(fā)展，不少地區(qū)的房價累計漲幅已經(jīng)較高，另一方面則是因為各地在堅持嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時，加大了保障性住房的供給力度及長租市場的支持力度。“比如限購政策，就將購房資格與本地工作年限相掛鉤，確保長期在本地工作生活的人能夠優(yōu)先滿足自住需求。”何維達(dá)說。

堅持回歸居住屬性

樓市趨穩(wěn)，還意味著其與實體經(jīng)濟(jì)的互動正在變得更加良性?！吨袊鞘懈偁幜Φ?7次報告》指出，當(dāng)前，中心城區(qū)外溢給更大城市區(qū)域發(fā)展帶來希望，空間擴(kuò)散的城市形態(tài)正帶動更大的區(qū)域走向繁榮。與此同時，報告也指出，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長同時存在正向的拉動效應(yīng)與負(fù)向的擠出效應(yīng)，當(dāng)房價水平較低時，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動效應(yīng)超過負(fù)向擠出效應(yīng)，而當(dāng)房價水平過高時，負(fù)向擠出效應(yīng)將超過正向拉動效應(yīng)。2018年，中國房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)凈貢獻(xiàn)出現(xiàn)了由正轉(zhuǎn)負(fù)的拐點。

前不久，中國銀保監(jiān)會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上指出，近些年來，我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例的居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平。郭樹清強調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴(yán)重。

“當(dāng)你買一套房子自己居住，意味著你每個月都有一筆等額的市場租金收入，同時有一筆等額的消費支出，也意味著你的住房生產(chǎn)出等額的增加值;如果你再買一套住房出租，同樣有收入和產(chǎn)出;但是當(dāng)你買了房子只用于投資或投機，并不出租，那就是一堆閑置的水泥、鋼筋和磚頭。”郭樹清說。

何維達(dá)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場對于實體經(jīng)濟(jì)的拉動作用必須以發(fā)展的眼光來辯證看待。“客觀上看，房地產(chǎn)行業(yè)上游聯(lián)系著鋼鐵、水泥、工程機械等行業(yè)，中游涉及著設(shè)計、銷售、金融等產(chǎn)業(yè)，下游影響著家電、裝飾、家具等領(lǐng)域，其在過去20多年里確實對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起了很大帶動作用。如今，邊際效果正在發(fā)生遞減。因此，房地產(chǎn)只有堅持回歸居住的屬性，避免過度投機、堅持健康發(fā)展，才能繼續(xù)保持對實體經(jīng)濟(jì)的正向拉動而不是負(fù)向擠出。”何維達(dá)說。

“一城一策”將會延續(xù)

隨著樓市自身的持續(xù)走穩(wěn)，市場上理性的聲音也越來越多。

貝殼研究院發(fā)布《2019中國房地產(chǎn)半年報》顯示，二季度重點城市新增客源及帶看客戶量并未出現(xiàn)明顯下滑，但這股力量尚不能支撐房價大幅向上。目前，重點城市都是改善型需求主導(dǎo)的市場，認(rèn)房認(rèn)貸的政策下?lián)Q房需求的杠桿被極大壓縮，不存在大幅向上動力，“穩(wěn)”是下半年的主題，也是市場的常態(tài)。“從實際情況看，政策對于市場保持高度的敏感性，哪里市場有變化哪里就有潛在政策，在政策總體穩(wěn)定的背景下，‘一城一策’也是下半年及更長時間的政策基調(diào)。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂說。

中國社科院相關(guān)學(xué)者認(rèn)為，隨著“一城一策”、“因城施策”方略的推進(jìn)，各地方政府穩(wěn)定房價的主體責(zé)任進(jìn)一步落實。二線城市將繼一線城市之后，建立更為完備的市場調(diào)控機制，嚴(yán)控房價或成為一種常態(tài)。預(yù)計與2019年上半年相比，下半年房地產(chǎn)融資將適度收緊，以避免房地產(chǎn)信貸過度擴(kuò)張推高房價。房地產(chǎn)融資的適度收緊，有利于熱點城市房地產(chǎn)市場的降溫。

何維達(dá)預(yù)計，未來房地產(chǎn)市場在整體更加平穩(wěn)、理性的同時，分化程度也將更高。“目前，一線城市人口壓力較大，住房供求仍將長期維持偏緊狀態(tài);部分二線城市則因為發(fā)展速度較快而涌入更多年輕人口，進(jìn)而形成樓市的增量需求。與之相比，一些三四線城市房地產(chǎn)市場前期上漲更多由資金推動，因此未來如果人口吸引力難以跟上，房屋難以有效出租，當(dāng)?shù)貥鞘幸矔S之低迷。”