2019年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的政策環(huán)境整體偏緊。中央聚焦房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持住房居住屬性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，房地產(chǎn)行業(yè)資金定向監(jiān)管全年保持從緊態(tài)勢(shì);地方因城施策保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

展望2020年，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)堅(jiān)持“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，同時(shí)按照因城施策的基本原則，適度保持政策優(yōu)化的空間和靈活性。在此背景下，2020年市場(chǎng)表現(xiàn)將延續(xù)平穩(wěn)勢(shì)態(tài)。

住宅價(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)低位

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2019年1-11月，全國(guó)百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.91%，較2018年同期收窄1.92個(gè)百分點(diǎn)，其中各季度累計(jì)漲幅均呈現(xiàn)收窄態(tài)勢(shì)。

從最近的單月數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年11月，百城住宅均價(jià)為15105元/平方米，環(huán)比漲幅連續(xù)13個(gè)月在0.4%以內(nèi)，同比漲幅收窄至3.17%，11月百城中有40個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量為2016年2月以來(lái)最高值。就十大城市整體而言，2019年以來(lái)，十大城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)震蕩在低位區(qū)間;各季度累計(jì)漲幅均在1%以內(nèi)，10-11月累計(jì)漲幅僅有0.06%。

綜合來(lái)看，2019年以來(lái)，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)在低位區(qū)間。截至11月份，單月環(huán)比下跌城市數(shù)量明顯增多，累計(jì)漲幅延續(xù)2018年收窄趨勢(shì)。其中一線城市在供需改善及低基數(shù)的影響下累計(jì)漲幅小幅提升，二、三四線城市價(jià)格累計(jì)漲幅延續(xù)回落態(tài)勢(shì)，尤其是前期價(jià)格上漲較快、人口支撐力弱的城市調(diào)整壓力顯現(xiàn)。

二手房市場(chǎng)方面，價(jià)格下行趨勢(shì)更為明顯。尤其是2019年下半年以來(lái)，受熱點(diǎn)城市新房供應(yīng)規(guī)模增加的影響，二手房市場(chǎng)買方議價(jià)空間逐漸加大，部分城市二手房?jī)r(jià)格調(diào)整壓力突出，導(dǎo)致十大城市二手房均價(jià)累計(jì)有所調(diào)整，且最近幾個(gè)月跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，在“房住不炒”和以穩(wěn)為主的政策基調(diào)下，房地產(chǎn)調(diào)控效果顯現(xiàn)，多數(shù)代表城市各類樓盤價(jià)格漲幅有所回落。成交方面，一線城市中低價(jià)位樓盤銷售金額占比提升，二三線城市居民置換需求不減，改善型需求繼續(xù)穩(wěn)步釋放。展望未來(lái)，在土地供給結(jié)構(gòu)和住房制度改革的趨勢(shì)下，住宅價(jià)格上漲空間進(jìn)一步減小。

各線城市成交量分化加劇

2019年7月份以來(lái)，蘇州、洛陽(yáng)、呼和浩特、寧波等城市持續(xù)加碼樓市調(diào)控。同時(shí)，央行要求保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(zhǎng)，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房。6月以來(lái)，全國(guó)首套房貸平均利率持續(xù)上行，這些均限制了居民加杠桿的空間。在房地產(chǎn)信貸融資方面，5月以來(lái)監(jiān)管層從銀行、信托、債券等多方面出手，嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。

從住宅市場(chǎng)成交量的走勢(shì)來(lái)看，2019年2月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40城新房成交量創(chuàng)2015年3月以來(lái)的48個(gè)月新低。3-5月，部分城市樓市出現(xiàn)小陽(yáng)春，40城新房成交量同比小幅增長(zhǎng)。6月部分房企沖刺半年度業(yè)績(jī)，推盤量加大，40城成交環(huán)比小幅增長(zhǎng)，7月份以來(lái)40城成交量小幅震蕩下行，下半年月均成交量略低于二季度。

“本輪樓市行情一線城市領(lǐng)先于其他城市啟動(dòng)，也領(lǐng)先其他城市開(kāi)始調(diào)整，從2019年的成交量走勢(shì)及同比增幅來(lái)看，一線城市成交量上半年開(kāi)始企穩(wěn)反彈。但6月以來(lái)一線城市成交量有所下降，在目前樓市嚴(yán)調(diào)控的背景下，成交量雖相比2017年下半年和2018年有所增長(zhǎng)，但相比2015和2016年的高位還有較大差距。”易居研究院研究員沈昕分析稱。

截至今年11月底，受監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅增長(zhǎng)3%，同比下降8%。其中，11月份4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)9%，同比增長(zhǎng)29%，成交面積絕對(duì)值處于2014年以來(lái)的平均水平。

沈昕分析認(rèn)為，后續(xù)來(lái)看，一線城市由于連續(xù)兩年成交量低迷，上半年已企穩(wěn)反彈，但三季度以來(lái)成交量有所下滑，在目前樓市嚴(yán)調(diào)控和信貸不放松的背景下成交量難以連續(xù)增長(zhǎng);東部二線城市中蘇州2019年已兩次升級(jí)調(diào)控政策，南京、杭州、寧波等多城三季度以來(lái)房貸利率持續(xù)上調(diào)，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)繼續(xù)降溫;其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風(fēng)險(xiǎn)。

臨近年末，部分房企由于資金面緊張和年底沖刺規(guī)模業(yè)績(jī)，會(huì)加大推盤力度，打折促銷的現(xiàn)象也會(huì)增多。沈昕表示，“但在中央的明確表態(tài)下，雖然房企推盤量可能大幅增加，成交量則難以明顯增長(zhǎng)，2020年年初成交量有可能會(huì)進(jìn)一步下降。”

2020年房地產(chǎn)延續(xù)平穩(wěn)走勢(shì)

上述中指院負(fù)責(zé)人分析指出，綜合來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持以穩(wěn)為主正是基于2019年保持樓市調(diào)控定力、各地因城施策取得的積極效果。一方面，房地產(chǎn)金融抑制政策貫穿全年，這為部分城市實(shí)施定向微調(diào)、保障合理住房需求提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。另一方面，相較于2018年，隨著各地市場(chǎng)形勢(shì)的分化，2019年因城施策進(jìn)一步深化，這在一定程度上保障了市場(chǎng)的整體穩(wěn)定。

克而瑞研究中心研究員楊科偉分析認(rèn)為，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行仍處合理區(qū)間，市場(chǎng)下行壓力整體可控，房地產(chǎn)依舊是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”。可以預(yù)見(jiàn)的是，穩(wěn)定將是下一階段房地產(chǎn)調(diào)控政策主基調(diào)，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，落實(shí)因城施策的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)落到實(shí)處。

“預(yù)計(jì)2020年房地產(chǎn)融資將邊際改善，但房企整體融資環(huán)境依舊偏緊，監(jiān)管核心在于房企融資用途的合規(guī)性，保證未來(lái)施工和竣工的有序進(jìn)行。”楊科偉分析認(rèn)為，在LPR利率中樞下移的作用下，按揭貸款仍是銀行信貸優(yōu)選，2020年房貸利率大概率穩(wěn)中有降，以便支持居民合理的自住以及改善性購(gòu)房需求。

楊科偉認(rèn)為，結(jié)合地方政府對(duì)調(diào)控政策的落實(shí)力度來(lái)看，“四限”政策仍是地方調(diào)控重要抓手，政策將與各城市本身房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度更高、反應(yīng)更快，各城市可以根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，及時(shí)調(diào)整未來(lái)政策走向，以便提高政策的針對(duì)性以及有效性。“預(yù)計(jì)2020年人才新政將繼續(xù)發(fā)力，更多二線以及強(qiáng)三線城市將繼續(xù)調(diào)降人才落戶門檻。”

針對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)，中指院方面分析認(rèn)為，從全國(guó)范圍來(lái)看，2020年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在行情周期輪動(dòng)背景下，結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)機(jī)會(huì)仍存。其中，長(zhǎng)三角、粵港澳地區(qū)需求支撐度高，短期市場(chǎng)存一定回升動(dòng)力。“綜合來(lái)看，盡管未來(lái)市場(chǎng)回升速度或有所放緩，但整體表現(xiàn)將平穩(wěn)運(yùn)行。”