你的房貸利率定價方式轉(zhuǎn)換了嗎?

今年3月1日，備受矚目的存量個人住房貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作正式拉開帷幕。對于有房貸的人來說，可以選擇固定利率，也可以選擇LPR，LPR會隨著市場的利率波動而變化。

按央行規(guī)定，存量浮動利率貸款原則上要在8月31日之前完成利率定價方式轉(zhuǎn)換，定價基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次。

要轉(zhuǎn)LPR還是固定利率?

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1、什么是LPR?

LPR是貸款市場報價利率的簡稱，是指金融機(jī)構(gòu)對其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率。

2019年8月，央行改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機(jī)制，新的LPR報價方式改為按照公開市場操作利率加點形成;報價利率期限增加5年期以上;報價頻率由原來的每日報價改為每月報價一次。

按規(guī)定，2020年1月1日前已經(jīng)發(fā)放的，或者簽了合同但還沒有發(fā)放的貸款，參考貸款基準(zhǔn)利率和浮動利率的貸款可以轉(zhuǎn)換為錨定LPR。

2、固定利率與LPR二選一，怎么選?

在轉(zhuǎn)換的時候，個人面臨兩個選擇：

第一個是，選擇固定利率。房貸利率與你當(dāng)前的利率水平保持不變，以后也不管LPR利率怎么變化，你的房貸利率都不變。

第二個是，選擇浮動利率(LPR)。房貸利率根據(jù)LPR的變動而變化。

那么，選哪個好?

無論是何種轉(zhuǎn)換方式，轉(zhuǎn)換后的房貸利率不得低于原有的利率水平，除非LPR下降。這主要是為了貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，在流動性合理充裕、市場利率有望下行的情況下，堅守“房住不炒”的定位，不向房地產(chǎn)市場發(fā)出錯誤信號，同時也有助于控制上升較快的居民部門杠桿率。

具體來說，業(yè)內(nèi)專家均預(yù)計，未來一段時間LPR仍有一定的下行空間。借款人與銀行平等協(xié)商，采用LPR作為定價基準(zhǔn)(浮動利率)將可能是普遍的方式。

3、怎么轉(zhuǎn)成LPR?

第一步：確定點差

【點差=轉(zhuǎn)換前的房貸利率-相應(yīng)期限LPR】

比如說，你的房貸是上浮10%，按照現(xiàn)在執(zhí)行的利率水平4.9%計算，轉(zhuǎn)換前的房貸利率就是5.39%。按照央行規(guī)定，在個人房貸轉(zhuǎn)換期間均錨定2019年12月的LPR，該月5年期以上LPR為4.8%。

根據(jù)上述，你的點差=5.39%-4.8%=0.59%或59個基點。

點差在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

第二步：確定房貸利率

【轉(zhuǎn)換后的房貸利率=重定價日的相應(yīng)期限LPR+點差】

轉(zhuǎn)換為LPR時可以重新約定重定價周期，商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期最短為一年，也就是說一年內(nèi)房貸利率不會發(fā)生變化。據(jù)記者了解，多家銀行可選擇的重定價日為每年1月1日，或按貸款放款日對應(yīng)的日期。

假如你的重定價日為1月1日，那么2020年由于錨定2019年12月LPR，你的房貸利率不會發(fā)生變化。而2021年轉(zhuǎn)換后的房貸利率=2020年12月的LPR(假設(shè)為4.60%)+0.59%=5.19%，較2020年將下降20個基點。

也就是說，這次重定價日的LPR比上次變化了多少，你的房貸利率也就會調(diào)整多少。

4、哪些人受影響?

一般來說，只要有個人住房貸款的都受影響，但有幾種情況除外：

1、公積金個人住房貸款、組合貸款中的公積金部分;

2、固定利率貸款;

3、2020年底前到期的個人住房貸款;

也就是說，如果符合這三種情況之一，就不受轉(zhuǎn)換的影響。

不過需要提醒的是，存量個人貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上至8月31日結(jié)束。若未在此前轉(zhuǎn)換，則銀行會自動調(diào)整為LPR浮動利率或固定利率，具體是哪種各家銀行標(biāo)準(zhǔn)不一。

在8月31日之前，可以選擇通過電子銀行或手機(jī)銀行進(jìn)行辦理，這樣就不用去柜臺，在電子銀行上確定即可?；蛘咭部梢赃x擇挑個方便的時間到銀行柜臺辦理相應(yīng)業(yè)務(wù)。