近日，蛋殼公寓在長(zhǎng)期依賴租金貸進(jìn)行激進(jìn)擴(kuò)張后現(xiàn)金流難以為繼，風(fēng)險(xiǎn)徹底暴露，引發(fā)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)甚至是激烈的社會(huì)矛盾。目前，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和矛盾的處置正在緊鑼密鼓推進(jìn)中，除了要繼續(xù)追究經(jīng)營(yíng)主體的相關(guān)責(zé)任，還需要對(duì)租金貸火上澆油的風(fēng)險(xiǎn)助推行為進(jìn)行追責(zé)，更需要盡快建立健全金融創(chuàng)新的評(píng)測(cè)機(jī)制，讓各種金融偽創(chuàng)新、亂創(chuàng)新難以遁形，厘清金融創(chuàng)新合理邊界，防范類似風(fēng)險(xiǎn)再次重演。

剖析蛋殼租金貸金融創(chuàng)新

租金貸并非全新的金融產(chǎn)品，長(zhǎng)期以來(lái)商業(yè)銀行為個(gè)體工商戶、私營(yíng)業(yè)主提供租金貸款滿足其租賃商鋪、門市等經(jīng)營(yíng)需求。在國(guó)家鼓勵(lì)長(zhǎng)租公寓的政策支持下，銀行也開始把租金貸的服務(wù)對(duì)象自然延伸到公寓或住宅的租客群體。

在蛋殼租金貸出現(xiàn)之前，傳統(tǒng)租金貸的邏輯是這樣的：房東一次性收取一年租金相比按月收租，往往會(huì)給租客相當(dāng)大的租金折扣，但是租客又往往難以負(fù)擔(dān)一次性支出一年租金，也就難以享受到租金折扣;商業(yè)銀行推出租金貸產(chǎn)品，可以讓租客在享受到租金折扣的同時(shí)又可以按月支付，只不過(guò)付租金變成了還貸款;由于租金折扣遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行利息，這樣就可以形成房東、租客、銀行三贏局面。

如果租金貸的邏輯到此為止，確實(shí)可以為剛進(jìn)入社會(huì)大學(xué)生等租客群體創(chuàng)造福利。目前，也確實(shí)有很多商業(yè)銀行在開展這一類傳統(tǒng)意義上的租金貸業(yè)務(wù)，但是相關(guān)商業(yè)銀行面臨著客戶分散、管理成本高、利潤(rùn)相對(duì)微薄等問(wèn)題，業(yè)務(wù)開展也不溫不火。

蛋殼公寓和合作銀行通過(guò)金融創(chuàng)新，把租金貸的邏輯導(dǎo)向了客戶集中(其實(shí)就只有蛋殼公寓經(jīng)營(yíng)主體一個(gè))、管理成本低、銀行利潤(rùn)大幅提升的光明大道：租客和合作銀行簽訂租金貸協(xié)議，貸款直接打入蛋殼公寓經(jīng)營(yíng)主體賬戶;經(jīng)營(yíng)主體并不是把錢一次性打給房東，仍然是按月支付，大量資金用于收購(gòu)新的房源，實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。這樣，銀行的實(shí)際客戶從分散廣泛的租客群體變成單一集中的公寓經(jīng)營(yíng)者，管理成本大大降低，同時(shí)合作銀行還可以收取遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)租金貸的貸款利息。

在傳統(tǒng)租金貸模式下，銀行利率要明顯低于一次性收取租金的折扣率，否則租客就沒(méi)有動(dòng)力去貸款了。而在蛋殼租金貸模式下，合作銀行貸款利率的天花板不再是租金折扣率(蛋殼出高價(jià)收房源，也不存在租金折扣)，而是公寓經(jīng)營(yíng)主體對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的想象空間、資本市場(chǎng)的造富神話……據(jù)公開信息顯示，蛋殼租金貸的賬面利率已經(jīng)達(dá)到9.5%，考慮到按照合同部分資金作為還款保證金不能提取，合作銀行實(shí)際收取的貸款利率很可能已經(jīng)達(dá)到兩位數(shù)!

蛋殼租金貸偽創(chuàng)新特征十足

我國(guó)金融體系長(zhǎng)期存在資金內(nèi)部空轉(zhuǎn)、金融系統(tǒng)脫實(shí)向虛、流入實(shí)體資金成本高企等問(wèn)題，導(dǎo)致金融發(fā)展偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求，金融安全乃至社會(huì)穩(wěn)定也深受影響。而資金在層層嵌套、內(nèi)部空轉(zhuǎn)、亂加成本的過(guò)程中，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)還往往以金融創(chuàng)新、普惠金融、服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略等名義示人，混淆社會(huì)視聽，既賺暴利又賺名聲。一旦這些金融偽創(chuàng)新在市場(chǎng)上難以為繼，出現(xiàn)爆雷風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)則迅速撇清責(zé)任，把風(fēng)險(xiǎn)處置、民心安撫、社會(huì)穩(wěn)定等完全丟給合作企業(yè)或者政府。

從金融發(fā)展服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的初心出發(fā)，至少可以得到金融創(chuàng)新是真創(chuàng)新還是偽創(chuàng)新的三條標(biāo)準(zhǔn)：是否提高了效率并降低了融資成本?是否降低了金融風(fēng)險(xiǎn)?是否在商業(yè)上可持續(xù)?

如果用這三條標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行評(píng)價(jià)，那么蛋殼租金貸業(yè)務(wù)的金融偽創(chuàng)新特征就十分明顯了。相比傳統(tǒng)的租金貸業(yè)務(wù)，一是蛋殼租金貸實(shí)際利率更加高昂，而且利率已經(jīng)完全不受租金折扣率(實(shí)體經(jīng)濟(jì))天花板制約;二是蛋殼租金貸金融風(fēng)險(xiǎn)明顯擴(kuò)大，傳統(tǒng)租金貸的客戶分散，也使得少量、局部的租客或房東違約并不會(huì)造成整體性風(fēng)險(xiǎn);三是蛋殼租金貸明顯商業(yè)不可持續(xù)，稍有常識(shí)的人都可以看出，除非租金暴漲否則公寓經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)絕不可能覆蓋銀行利率。此外，蛋殼租金貸業(yè)務(wù)中，合作銀行和租客簽訂貸款合同，而貸款資金直接打入公寓經(jīng)營(yíng)主體賬戶，就更屬于擴(kuò)大金融風(fēng)險(xiǎn)的違規(guī)操作!

亟需打造一面金融偽創(chuàng)新的照妖鏡

最近中央金融監(jiān)管官員提示我國(guó)金融市場(chǎng)上存在偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求、危害金融穩(wěn)定、侵害消費(fèi)者權(quán)益的偽創(chuàng)新、亂創(chuàng)新行為，這表明嚴(yán)厲打擊金融偽創(chuàng)新已經(jīng)進(jìn)入了中央決策視野。

從前述分析看，在金融創(chuàng)新三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)價(jià)之下，蛋殼租金貸偽創(chuàng)新特征就開始原形畢露了。所以說(shuō)，一套清晰的金融創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)可以成為中央有效查處打擊金融偽創(chuàng)新、亂創(chuàng)新的“照妖鏡”。

實(shí)際上不僅僅是蛋殼租金貸業(yè)務(wù)，很多風(fēng)靡一時(shí)的金融創(chuàng)新，比如給全社會(huì)帶來(lái)巨大損失的P2P業(yè)務(wù)，在“照妖鏡”下也會(huì)現(xiàn)出原形。明顯高于社會(huì)認(rèn)知的理財(cái)收益、明顯擴(kuò)大而且難以有效防范的社會(huì)性金融風(fēng)險(xiǎn)、明顯無(wú)法通過(guò)實(shí)體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)覆蓋的融資成本等等，都是金融偽創(chuàng)新、亂創(chuàng)新的顯著特征。

當(dāng)前，中央政府高度重視金融風(fēng)險(xiǎn)防范工作，近期召開的國(guó)務(wù)院金融委第四十三次會(huì)議再次明確提出要“牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線”。

防范金融風(fēng)險(xiǎn)就要從金融風(fēng)險(xiǎn)的源頭開始抓起，按照“所有金融業(yè)務(wù)都要監(jiān)管，所有金融創(chuàng)新都要準(zhǔn)入”的基本原則，在國(guó)家層面建立起一套科學(xué)的金融創(chuàng)新測(cè)評(píng)機(jī)制，把是否有利于提升服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力、提升金融運(yùn)行效率、提升風(fēng)險(xiǎn)管理水平等作為金融創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)進(jìn)入市場(chǎng)的準(zhǔn)入門檻，讓監(jiān)管部門對(duì)金融創(chuàng)新活動(dòng)看得到、穿得透、管得住，有效防范不當(dāng)創(chuàng)新、過(guò)度創(chuàng)新等造成的金融風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)我國(guó)金融體系在更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)中做大做強(qiáng)、行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

(作者 余凌曲 中國(guó)(深圳)開發(fā)研究院金融與現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)研究所副所長(zhǎng))