近日，蛋殼公寓在長期依賴租金貸進行激進擴張后現(xiàn)金流難以為繼，風(fēng)險徹底暴露，引發(fā)金融市場風(fēng)險甚至是激烈的社會矛盾。目前，相關(guān)風(fēng)險和矛盾的處置正在緊鑼密鼓推進中，除了要繼續(xù)追究經(jīng)營主體的相關(guān)責(zé)任，還需要對租金貸火上澆油的風(fēng)險助推行為進行追責(zé)，更需要盡快建立健全金融創(chuàng)新的評測機制，讓各種金融偽創(chuàng)新、亂創(chuàng)新難以遁形，厘清金融創(chuàng)新合理邊界，防范類似風(fēng)險再次重演。

剖析蛋殼租金貸金融創(chuàng)新

租金貸并非全新的金融產(chǎn)品，長期以來商業(yè)銀行為個體工商戶、私營業(yè)主提供租金貸款滿足其租賃商鋪、門市等經(jīng)營需求。在國家鼓勵長租公寓的政策支持下，銀行也開始把租金貸的服務(wù)對象自然延伸到公寓或住宅的租客群體。

在蛋殼租金貸出現(xiàn)之前，傳統(tǒng)租金貸的邏輯是這樣的：房東一次性收取一年租金相比按月收租，往往會給租客相當(dāng)大的租金折扣，但是租客又往往難以負擔(dān)一次性支出一年租金，也就難以享受到租金折扣;商業(yè)銀行推出租金貸產(chǎn)品，可以讓租客在享受到租金折扣的同時又可以按月支付，只不過付租金變成了還貸款;由于租金折扣遠遠高于銀行利息，這樣就可以形成房東、租客、銀行三贏局面。

如果租金貸的邏輯到此為止，確實可以為剛進入社會大學(xué)生等租客群體創(chuàng)造福利。目前，也確實有很多商業(yè)銀行在開展這一類傳統(tǒng)意義上的租金貸業(yè)務(wù)，但是相關(guān)商業(yè)銀行面臨著客戶分散、管理成本高、利潤相對微薄等問題，業(yè)務(wù)開展也不溫不火。

蛋殼公寓和合作銀行通過金融創(chuàng)新，把租金貸的邏輯導(dǎo)向了客戶集中(其實就只有蛋殼公寓經(jīng)營主體一個)、管理成本低、銀行利潤大幅提升的光明大道：租客和合作銀行簽訂租金貸協(xié)議，貸款直接打入蛋殼公寓經(jīng)營主體賬戶;經(jīng)營主體并不是把錢一次性打給房東，仍然是按月支付，大量資金用于收購新的房源，實現(xiàn)快速擴張。這樣，銀行的實際客戶從分散廣泛的租客群體變成單一集中的公寓經(jīng)營者，管理成本大大降低，同時合作銀行還可以收取遠遠高于傳統(tǒng)租金貸的貸款利息。

在傳統(tǒng)租金貸模式下，銀行利率要明顯低于一次性收取租金的折扣率，否則租客就沒有動力去貸款了。而在蛋殼租金貸模式下，合作銀行貸款利率的天花板不再是租金折扣率(蛋殼出高價收房源，也不存在租金折扣)，而是公寓經(jīng)營主體對未來市場的想象空間、資本市場的造富神話……據(jù)公開信息顯示，蛋殼租金貸的賬面利率已經(jīng)達到9.5%，考慮到按照合同部分資金作為還款保證金不能提取，合作銀行實際收取的貸款利率很可能已經(jīng)達到兩位數(shù)!

蛋殼租金貸偽創(chuàng)新特征十足

我國金融體系長期存在資金內(nèi)部空轉(zhuǎn)、金融系統(tǒng)脫實向虛、流入實體資金成本高企等問題，導(dǎo)致金融發(fā)展偏離實體經(jīng)濟需求，金融安全乃至社會穩(wěn)定也深受影響。而資金在層層嵌套、內(nèi)部空轉(zhuǎn)、亂加成本的過程中，相關(guān)金融機構(gòu)還往往以金融創(chuàng)新、普惠金融、服務(wù)國家戰(zhàn)略等名義示人，混淆社會視聽，既賺暴利又賺名聲。一旦這些金融偽創(chuàng)新在市場上難以為繼，出現(xiàn)爆雷風(fēng)險，相關(guān)金融機構(gòu)則迅速撇清責(zé)任，把風(fēng)險處置、民心安撫、社會穩(wěn)定等完全丟給合作企業(yè)或者政府。

從金融發(fā)展服務(wù)實體經(jīng)濟的初心出發(fā)，至少可以得到金融創(chuàng)新是真創(chuàng)新還是偽創(chuàng)新的三條標準：是否提高了效率并降低了融資成本?是否降低了金融風(fēng)險?是否在商業(yè)上可持續(xù)?

如果用這三條標準來進行評價，那么蛋殼租金貸業(yè)務(wù)的金融偽創(chuàng)新特征就十分明顯了。相比傳統(tǒng)的租金貸業(yè)務(wù)，一是蛋殼租金貸實際利率更加高昂，而且利率已經(jīng)完全不受租金折扣率(實體經(jīng)濟)天花板制約;二是蛋殼租金貸金融風(fēng)險明顯擴大，傳統(tǒng)租金貸的客戶分散，也使得少量、局部的租客或房東違約并不會造成整體性風(fēng)險;三是蛋殼租金貸明顯商業(yè)不可持續(xù)，稍有常識的人都可以看出，除非租金暴漲否則公寓經(jīng)營利潤絕不可能覆蓋銀行利率。此外，蛋殼租金貸業(yè)務(wù)中，合作銀行和租客簽訂貸款合同，而貸款資金直接打入公寓經(jīng)營主體賬戶，就更屬于擴大金融風(fēng)險的違規(guī)操作!

亟需打造一面金融偽創(chuàng)新的照妖鏡

最近中央金融監(jiān)管官員提示我國金融市場上存在偏離實體經(jīng)濟需求、危害金融穩(wěn)定、侵害消費者權(quán)益的偽創(chuàng)新、亂創(chuàng)新行為，這表明嚴厲打擊金融偽創(chuàng)新已經(jīng)進入了中央決策視野。

從前述分析看，在金融創(chuàng)新三個標準的評價之下，蛋殼租金貸偽創(chuàng)新特征就開始原形畢露了。所以說，一套清晰的金融創(chuàng)新標準可以成為中央有效查處打擊金融偽創(chuàng)新、亂創(chuàng)新的“照妖鏡”。

實際上不僅僅是蛋殼租金貸業(yè)務(wù)，很多風(fēng)靡一時的金融創(chuàng)新，比如給全社會帶來巨大損失的P2P業(yè)務(wù)，在“照妖鏡”下也會現(xiàn)出原形。明顯高于社會認知的理財收益、明顯擴大而且難以有效防范的社會性金融風(fēng)險、明顯無法通過實體經(jīng)濟經(jīng)營覆蓋的融資成本等等，都是金融偽創(chuàng)新、亂創(chuàng)新的顯著特征。

當(dāng)前，中央政府高度重視金融風(fēng)險防范工作，近期召開的國務(wù)院金融委第四十三次會議再次明確提出要“牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線”。

防范金融風(fēng)險就要從金融風(fēng)險的源頭開始抓起，按照“所有金融業(yè)務(wù)都要監(jiān)管，所有金融創(chuàng)新都要準入”的基本原則，在國家層面建立起一套科學(xué)的金融創(chuàng)新測評機制，把是否有利于提升服務(wù)實體經(jīng)濟能力、提升金融運行效率、提升風(fēng)險管理水平等作為金融創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)進入市場的準入門檻，讓監(jiān)管部門對金融創(chuàng)新活動看得到、穿得透、管得住，有效防范不當(dāng)創(chuàng)新、過度創(chuàng)新等造成的金融風(fēng)險，推進我國金融體系在更好服務(wù)實體經(jīng)濟中做大做強、行穩(wěn)致遠。

(作者 余凌曲 中國(深圳)開發(fā)研究院金融與現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)研究所副所長)