12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知。

通知主要針對(duì)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比兩個(gè)指標(biāo)對(duì)所有中資銀行分成五個(gè)檔次進(jìn)行紅線(xiàn)管理。

兩個(gè)指標(biāo)、五個(gè)檔次，總共有十條監(jiān)管紅線(xiàn)，不能超標(biāo)，超標(biāo)的要往回調(diào)整。

超出2個(gè)百分點(diǎn)以?xún)?nèi)的，需自通知實(shí)施之日(2021年1月1日)起2年內(nèi)完成調(diào)整;超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自本通知實(shí)施之日起4年。

這對(duì)購(gòu)房者和房企有何影響?

本文做個(gè)簡(jiǎn)單的解讀

一、 幾個(gè)概念的解釋

在金融機(jī)構(gòu)的分類(lèi)統(tǒng)計(jì)中，房地產(chǎn)貸款主要包括：

①個(gè)人住房貸款;②住房開(kāi)發(fā)貸款;③地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。

這個(gè)數(shù)字現(xiàn)在是什么水平呢?

根據(jù)央行的《2020年第三季度貨幣執(zhí)行政策報(bào)告》：2020年9月末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)(含外資) 房地產(chǎn)貸款余額為 48.8 萬(wàn)億元。房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的 28.8%。

其中，個(gè)人住房貸款余額是大頭，為33.7萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款余額的19.9%。

二、銀行“十道紅線(xiàn)”觸線(xiàn)階段

通知把銀行分成了五檔，根據(jù)公開(kāi)信息，我們簡(jiǎn)單分類(lèi)如下：

第一檔中：建行的個(gè)人住房貸款超過(guò)了1.9%，在2%以?xún)?nèi)。

第二檔中：招行、興業(yè)銀行超過(guò)的比較多。房地產(chǎn)、個(gè)人住房貸款兩個(gè)指標(biāo)都在2%以上。

第三檔中：成都銀行超過(guò)比例較多，兩個(gè)指標(biāo)都在2%以上。

三、為什么出臺(tái)“十道紅線(xiàn)”

個(gè)人住房貸款，是銀行最愿意做的貸款產(chǎn)品。

2020年三季度末，中國(guó)商業(yè)銀行不良貸款率1.96%(銀保監(jiān)會(huì))。

其中，個(gè)人住房貸款不良率一直穩(wěn)定在低位，一般不超過(guò)0.5%。如建設(shè)銀行、浦發(fā)銀行分別為0.24%、0.3%(2019年數(shù)據(jù))。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良率略高，建設(shè)銀行2019年的數(shù)據(jù)為0.94%，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于制造業(yè)的6.6%，批發(fā)零售業(yè)5.24%。(建行2019年報(bào))

如此低的不良率，所以商業(yè)銀行一直把房地產(chǎn)貸款當(dāng)做優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款尤其是個(gè)人住房貸款在全部貸款中的占比才會(huì)不斷上升。

房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格一直上升，讓全民、全行業(yè)的產(chǎn)生了“房地產(chǎn)信仰”。日本的房地產(chǎn)泡沫破裂之前、美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生之前，他們也有這種信仰。

當(dāng)房地產(chǎn)信仰的崩塌和資產(chǎn)價(jià)格的下跌同步發(fā)生、相互加強(qiáng)的時(shí)候，抵押品不足，個(gè)體的資不抵債直至破產(chǎn)，就會(huì)傳導(dǎo)到整個(gè)系統(tǒng)、引發(fā)危機(jī)乃至更嚴(yán)重的后果。

國(guó)際貨幣基金組織IMF多次在相關(guān)報(bào)告中認(rèn)為，投資的調(diào)整和資產(chǎn)價(jià)格下滑是 中國(guó)面臨的首要金融風(fēng)險(xiǎn)。

早在10年之前的2011年，IMF在《中國(guó)金融系統(tǒng)穩(wěn)定性評(píng)估》中，對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款進(jìn)行了比較全面的壓力測(cè)試。

IMF設(shè)置的研究參數(shù)為：

如果房?jī)r(jià)下跌7%， 將有5%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和3%的個(gè)人住房按揭貸款逾期;

如果房?jī)r(jià)下跌16.2%，將有10%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和4.5%的個(gè)人住房按揭貸款逾期;

如果房?jī)r(jià)下跌25.9%，將有15%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和7.5%的個(gè)人住房按揭貸款逾期 。

銀保監(jiān)會(huì)郭主席一再警告，房地產(chǎn)是最大的灰犀牛。

既然是灰犀牛，現(xiàn)在這“十條紅線(xiàn)”的新政也是一個(gè)針對(duì)“灰犀牛”的警告和實(shí)際的柵欄。相信它會(huì)起到延緩和阻擋其步伐的作用。

無(wú)論是未雨綢繆還是亡羊補(bǔ)牢，也許做了總比不做好。

四、“十條紅線(xiàn)”的可能影響

抑制供給，需求就得不到滿(mǎn)足。

物以稀為貴，價(jià)格就會(huì)上升。

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，按揭貸款是第一選項(xiàng)，這也是銀行涉房貸款中中最大類(lèi)別。如果按揭貸款比例受控，從原理上來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者的按揭貸款難度會(huì)變大，房貸利率會(huì)上升。

推論1：房貸利率會(huì)相對(duì)上升，這對(duì)剛需和炒房者的物理傷害是無(wú)差別的。

從第三檔往下，絕大多數(shù)小銀行的個(gè)人住房貸款比例距離紅線(xiàn)尚有一定距離，通知的下發(fā)無(wú)疑也給銀行也和房地產(chǎn)業(yè)指明一個(gè)方向：向小銀行進(jìn)軍要貸款，盡管它們的額度不多，但是蒼蠅再小也是肉。

省會(huì)城市的銀行普遍兩項(xiàng)指標(biāo)都超出了紅線(xiàn)，比如成都銀行、長(zhǎng)沙銀行、杭州銀行、鄭州銀行等。估計(jì)省會(huì)城市的房地產(chǎn)熱會(huì)受到一定降溫影響。

推論2：小銀行因?yàn)槠浞康禺a(chǎn)貸款占比更低，其房地產(chǎn)貸款額會(huì)上升。它們將成為下一步房地產(chǎn)貸款的主要增量來(lái)源。

個(gè)人住房貸款表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款和合同負(fù)債之中，這是房地產(chǎn)企業(yè)杠桿的主要來(lái)源之一，也是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的主要來(lái)源。貸款供給端的抑制，會(huì)讓房企預(yù)售款杠桿穩(wěn)定。貸款總量穩(wěn)定的前提下，就看各村的高招了。

推論3：強(qiáng)者恒強(qiáng)，分化明顯。大型房企存量穩(wěn)定，小房企的銷(xiāo)售會(huì)因?yàn)閭€(gè)人按揭貸款的難度上升受到明顯抑制。

在房住不炒、因城施策的指導(dǎo)原則下，在房企負(fù)債的“三條紅線(xiàn)”之后，再來(lái)房地產(chǎn)貸款的“十條紅線(xiàn)”，在各種阻擊政策面前，“灰犀牛”肯定會(huì)慢慢停下來(lái)。

希望在它停下來(lái)之前，不會(huì)產(chǎn)生太多傷害。

爆炸之所以威力巨大，是因?yàn)槟芰吭谒查g釋放，如果把時(shí)間拉長(zhǎng)，爆炸就會(huì)變成燃燒;再拉長(zhǎng)，它就變成了緩慢的氧化過(guò)程。

劇疼緩釋?zhuān)g刀割肉，也許，時(shí)間可以降低和抹平一切傷害。

(文/地產(chǎn)三哥)