在疫情防控的要求下，各地紛紛發(fā)出“就地過(guò)年”的號(hào)召。春節(jié)期間，留在工作地過(guò)年的人數(shù)明顯增多，這也對(duì)春節(jié)樓市產(chǎn)生不小的影響。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者通過(guò)對(duì)多家機(jī)構(gòu)、房企進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，春節(jié)期間，熱點(diǎn)一二線城市的房地產(chǎn)成交熱度明顯高于往年同期。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，大年初三(2月14日)之后，北京每天都有超過(guò)100套二手房成交。新房項(xiàng)目同樣交易旺盛。

但同時(shí)，由于人口流動(dòng)規(guī)模下降，返鄉(xiāng)置業(yè)大受影響。在一些三四線城市，新房項(xiàng)目甚至在春節(jié)期間“打烊”。

中心城市受熱捧

按照慣例，春節(jié)期間的樓市格局往往表現(xiàn)為“一二線冷淡、三四線旺盛”。其中，一些熱點(diǎn)城市經(jīng)常出現(xiàn)春節(jié)期間零成交，很多新房項(xiàng)目選擇暫停營(yíng)業(yè)。三四線城市則受惠于返鄉(xiāng)置業(yè)，交易頗為旺盛。

然而在“就地過(guò)年”的情況下，這一情況在2021年出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

雖然因各地網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停，無(wú)法統(tǒng)計(jì)春節(jié)期間的成交規(guī)模，但多數(shù)受訪者認(rèn)為，一二線城市的交易規(guī)模刷新了近些年的新高。

以北京為例，張大偉表示，春節(jié)期間，北京全市超過(guò)60個(gè)項(xiàng)目不打烊，大部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也正常工作。因?yàn)榱艟┤藬?shù)眾多，很多購(gòu)房者利用春節(jié)假期看房，“一些售樓處接待客戶的數(shù)量接近平時(shí)周末的水平。”

他指出，這也是歷史上第一次出現(xiàn)了春節(jié)長(zhǎng)假購(gòu)房者井噴的現(xiàn)象。

鏈家地產(chǎn)北京惠新西街區(qū)域某門店經(jīng)紀(jì)人小王向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，由于考慮到“就地過(guò)年”政策有可能導(dǎo)致看房人數(shù)增多，今年春節(jié)期間，門店安排了更多的同事進(jìn)行值班。從實(shí)際情況看，大年初二(2月13日)就開始接到電話咨詢，初三就有人前來(lái)看房。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，與往年重點(diǎn)城市春節(jié)假期二手房實(shí)際成交幾乎為零不同，今年春節(jié)期間(2月11日-2月17日)，重點(diǎn)18城成交普遍好于去年同期，18城中有一半的城市鏈家成交量在5套及以上。

除一線城市交易火爆外，二線城市中，成交熱度較高的城市多為都市圈中心城市，比如成都、西安、蘇州、合肥及重慶等。

貝殼研究院首席分析師許小樂認(rèn)為，今年春節(jié)期間市場(chǎng)熱度高于往年主要原因有二，一是防疫“就地過(guò)年”號(hào)召以及疫情形勢(shì)明顯好于去年情形下，重點(diǎn)城市有一部分購(gòu)房需求釋放，鏈家APP線上房源瀏覽量同比增加約1.5倍;二是市場(chǎng)預(yù)期處近三年高位，今年春節(jié)期間貝殼重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)景氣指數(shù)約41，過(guò)去兩年分別為35和29。

三四線樓市由熱轉(zhuǎn)冷

相比之下，對(duì)返鄉(xiāng)置業(yè)頗為依賴的三四線樓市，成交并不活躍。山東西南部某市一房企負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，按照當(dāng)?shù)匾咔榉揽氐囊?，今年春?jié)期間，公司關(guān)閉了售樓處，直到大年初七(2月18日)才開始營(yíng)業(yè)。這期間，雖然開放了線上銷售，但咨詢者寥寥無(wú)幾。

而在前幾年，該項(xiàng)目并不會(huì)在春節(jié)期間暫停線下銷售，相反，有時(shí)候因?yàn)樽稍冋咛啵具€會(huì)雇一些臨時(shí)銷售人員來(lái)幫忙。

前述房企負(fù)責(zé)人表示，除了返鄉(xiāng)人數(shù)減少外，受疫情影響，很多外出務(wù)工人員的收入有所下降，購(gòu)買力和支付能力難免受到影響。

貝殼研究院通過(guò)對(duì)126個(gè)城市(非一線城市)的樓市成交統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，與新一線城市和二線城市相比，春節(jié)期間，三四線城市房地產(chǎn)交易明顯偏冷。

按照城市級(jí)別來(lái)看，春節(jié)期間，新一線城市平均成交熱度約為38.2，二線城市約為7.2，三線城市約為3，四線城市約為1.15。

由于大城市生活成本高企、壓力增大，加之中小城市紛紛出臺(tái)人才引進(jìn)政策，“返鄉(xiāng)置業(yè)”是近年來(lái)三四線樓市的重要支撐。對(duì)于人口流出規(guī)模大的三四線城市來(lái)說(shuō)，春節(jié)及國(guó)慶長(zhǎng)假期間的返鄉(xiāng)置業(yè)成交規(guī)模，往往會(huì)占到全年交易的三到四成。

貝殼研究院指出，除了返鄉(xiāng)置業(yè)受限外，三四線樓市降溫還有一個(gè)大背景：棚改降溫。

2016年到2018年，大規(guī)模的棚戶區(qū)改造對(duì)全國(guó)樓市形成了顯著支撐，尤其大幅拉動(dòng)了三四線城市的住房需求。從2019年開始，棚改規(guī)模迅速下降，三四線樓市也逐漸降溫。

多數(shù)分析人士認(rèn)為，在棚改降溫、一二線城市重新成為熱點(diǎn)的情況下，三四線樓市有可能延續(xù)相對(duì)低迷的狀態(tài)。

“小陽(yáng)春”能否如約?

熱點(diǎn)城市在春節(jié)期間的良好表現(xiàn)，能否快速激活樓市的“陽(yáng)春檔”?

許小樂認(rèn)為，熱點(diǎn)城市的升溫節(jié)奏要明顯快于往年，但3月到5月的樓市傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”能否如約而至，仍要取決于政策力度。

由于房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性上漲苗頭、市場(chǎng)恐慌情緒再起，今年1月以來(lái)，重點(diǎn)城市密集出臺(tái)了一輪調(diào)控政策，既從限購(gòu)、限售、稅費(fèi)等方面進(jìn)行施壓，又對(duì)“假離婚”、信用貸、法拍房、贈(zèng)與房等方面的漏洞進(jìn)行填補(bǔ)。

春節(jié)前夕，住建部先后赴四個(gè)一線城市進(jìn)行督導(dǎo)。

許小樂指出，調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)預(yù)期降溫。如上海2月上半月二手房業(yè)主調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比水平較1月下降4個(gè)百分點(diǎn)，深圳二手房業(yè)主調(diào)漲占比在2月以來(lái)也呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢(shì)。全年看，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)熱度低于去年，價(jià)格漲幅收窄。

多數(shù)分析人士認(rèn)為，對(duì)于購(gòu)房者而言，現(xiàn)階段的確是入市的好時(shí)機(jī)，但由于調(diào)控政策對(duì)供需雙方都有限制，預(yù)計(jì)需求大規(guī)模釋放的情況不太會(huì)出現(xiàn)。

因此，在即將到來(lái)的3到5月，樓市會(huì)出現(xiàn)常規(guī)的季節(jié)性升溫，而很難超預(yù)期火爆，因此，對(duì)“小陽(yáng)春”的期待不宜過(guò)高。價(jià)格方面，在一二手房?jī)r(jià)倒掛、地價(jià)抬升等因素的影響下，熱點(diǎn)房?jī)r(jià)仍然有回升的動(dòng)力，但在各項(xiàng)調(diào)控政策影響下，房?jī)r(jià)大概率會(huì)保持平穩(wěn)。