2021年仍是房?jī)r(jià)上漲與調(diào)控博弈的一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的“主戰(zhàn)場(chǎng)”轉(zhuǎn)移至金融信貸領(lǐng)域。

自央行、銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)“房貸集中度新規(guī)”近兩個(gè)月后，目前至少包括廣東、海南、浙江、上海、廈門等地下發(fā)了房貸集中度的地方性細(xì)則。

與此同時(shí)，在“深圳二手房成交參考價(jià)發(fā)布機(jī)制”公布半個(gè)月后，多家銀行從觀望轉(zhuǎn)為執(zhí)行，目前已有建設(shè)銀行、光大銀行、農(nóng)業(yè)銀行正式將二手住房成交參考價(jià)格作為按揭貸款的參考依據(jù)。

銀行房貸政策方面的一系列變化，將對(duì)樓市帶來怎樣的變化?

房貸集中度管理漸次落地

2月25日，記者梳理發(fā)現(xiàn)，在央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(下稱《通知》)近兩個(gè)月后，目前至少包括廣東、海南、浙江、上海、廈門等地下發(fā)了房貸集中度的地方性細(xì)則。

從各地細(xì)則來看，普遍上浮了房地產(chǎn)貸款集中度監(jiān)管指標(biāo)上限，但各地各行具體上浮的百分點(diǎn)仍有差異。

專家認(rèn)為，此次調(diào)整集中在第三、第四、第五檔銀行，體現(xiàn)了地方監(jiān)管政策的靈活性，同時(shí)也將為這些銀行的經(jīng)營壓力帶來緩解。

普遍上浮

近期，多地相繼下發(fā)了地方版房地產(chǎn)貸款集中度的通知。

央行廣州分行、廣東銀保監(jiān)局日前下發(fā)通知，對(duì)轄內(nèi)第三檔中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、第四檔縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限分別提高了2個(gè)百分點(diǎn)到2.5個(gè)百分點(diǎn)。

其中，第三檔房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限分別為24.5%、19.5%;第四檔房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限分別為20%、15%。涉及的銀行包括廣州銀行、東莞銀行、華興銀行、廣州農(nóng)商行、東莞農(nóng)商行、佛山農(nóng)商行等。

值得注意的是，此次調(diào)整不包含深圳。深圳仍維持去年12月央行發(fā)布的對(duì)于第三檔、第四檔、第五檔地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度的具體要求。

海南也結(jié)合自身實(shí)際情況制定細(xì)則。中國人民銀行?？谥行闹新?lián)合海南省銀監(jiān)局共同制定并發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施海南省地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的通知》。

“海南在全國房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的基礎(chǔ)上，在政策允許的前提下，確定上調(diào)第三檔銀行房地產(chǎn)貸款占比上限2.5個(gè)百分點(diǎn)至25%，這樣更符合海南實(shí)際，有助于相關(guān)機(jī)構(gòu)更加合理優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。”人民銀行?？谥行闹胸泿判刨J管理處副處長(zhǎng)石海峰介紹。

石海峰表示，根據(jù)辦法規(guī)定，海南省地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)主要適用第三至五檔。省內(nèi)大部分地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合房地產(chǎn)集中度管理制度要求，這得益于近年來海南以壯士斷腕的決心采取的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

2月23日消息，央行杭州中心支行、浙江銀保監(jiān)局也已下發(fā)《關(guān)于貫徹落實(shí)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的通知》，對(duì)第四檔、第五檔相關(guān)銀行房地產(chǎn)貸款集中度上限分別提高1個(gè)百分點(diǎn)、2個(gè)百分點(diǎn)，分別為18.5%、13.5%;14.5%和9.5%。

上海方面則上調(diào)第三檔、第五檔的房貸占比上限，分別上調(diào)了2個(gè)和1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，第三檔房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比上限執(zhí)行的是24.5%、19.5%;第五檔執(zhí)行的是14%、9%。

另外，廈門版房地產(chǎn)貸款集中度監(jiān)管要求則與央行、銀保監(jiān)會(huì)此前通知保持一致。

調(diào)控放松?

從各地細(xì)則來看，普遍上浮了房地產(chǎn)貸款集中度監(jiān)管指標(biāo)上限。這是否意味著政策有所松動(dòng)?

光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華認(rèn)為，目前來看，調(diào)整主要集中在第三、第四、第五檔銀行，整體業(yè)務(wù)占銀行體系比重有限，再加上調(diào)整幅度較小，因此對(duì)銀行穩(wěn)健經(jīng)營影響不大。“地方監(jiān)管部門根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行一定幅度上調(diào)，主要體現(xiàn)了監(jiān)管政策的靈活性，而非一刀切”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《國際金融報(bào)》記者，此次政策進(jìn)一步體現(xiàn)了各地在積極落實(shí)房貸集中度政策，也說明不同銀行調(diào)整的空間不一樣。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，“第一檔和第二檔的銀行普遍屬于房貸業(yè)務(wù)比重大、金融風(fēng)險(xiǎn)管控責(zé)任大的銀行，所以上限上調(diào)的空間不大。而對(duì)于一些中小銀行，尤其是和農(nóng)村相關(guān)業(yè)務(wù)掛鉤的銀行，其貸款政策可以更為靈活。尤其是后續(xù)各地城鎮(zhèn)化和市民化過程中，部分銀行貸款上限提高，那么其支持進(jìn)城購房等方面會(huì)更游刃有余。”

對(duì)于相關(guān)購房者來說，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為需要積極了解各地銀行貸款政策，減少貸款辦理的風(fēng)險(xiǎn)。“大方向看，房?jī)r(jià)過熱的城市等所在銀行，其上限上調(diào)空間小;而信貸額度充裕的城市，上調(diào)的空間較大”。

受訪人士強(qiáng)調(diào)，此次多地上限調(diào)整并不意味著房貸政策的放松，此舉對(duì)中小銀行的經(jīng)營壓力有緩解作用，也能保證政策的平穩(wěn)著陸。

東吳證券研究所首席銀行分析師馬祥云發(fā)布研報(bào)指出，從地方法人銀行經(jīng)營角度，適度松綁房貸也能緩解部分壓力，因?yàn)榻趨^(qū)域性地方法人銀行已被禁止通過互聯(lián)網(wǎng)渠道異地吸收存款、投放貸款，而房貸仍屬于本地市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

“另一方面，監(jiān)管層近期仍在嚴(yán)查經(jīng)營貸及消費(fèi)貸違規(guī)流向樓市的問題，同時(shí)熱點(diǎn)區(qū)域的房地產(chǎn)管控也持續(xù)嚴(yán)格，因此不代表房貸管控力度整體放松，不排除后續(xù)仍有其他區(qū)域適度調(diào)整指標(biāo)上限。”馬祥云指出。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼同樣表示，監(jiān)管對(duì)地方性法人銀行的房地產(chǎn)貸款集中度本身就相對(duì)于大中型銀行的更加嚴(yán)格，各地適度放松當(dāng)?shù)刂行°y行的房地產(chǎn)貸款集中度要求，不會(huì)對(duì)銀行流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體金額產(chǎn)生太大影響，且也有利于短期內(nèi)這些銀行的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

“監(jiān)管對(duì)房貸集中度進(jìn)行管理，是要控制過量的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，也要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。”董希淼表示，一行一策、一地一策也體現(xiàn)了當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控政策的靈活性。

東吳證券預(yù)計(jì)，后續(xù)居民信貸仍可能受房貸管控的影響而降速，房地產(chǎn)總貸款及個(gè)人住房貸款占比的平緩下行趨勢(shì)將持續(xù)。不過，該機(jī)構(gòu)強(qiáng)調(diào)，盡管部分頭部銀行占比超標(biāo)，卻無需擔(dān)憂。“我們認(rèn)為，政策已給予充足過渡期，商業(yè)銀行也不需要對(duì)存量房貸進(jìn)行‘壓降’，只需要調(diào)整未來2至4年的新增貸款結(jié)構(gòu)，逐步推動(dòng)存量占比達(dá)標(biāo)。在房貸集中度調(diào)整過程中，優(yōu)質(zhì)零售銀行的財(cái)務(wù)指標(biāo)不會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)”。

深圳部分銀行放貸已按“官參價(jià)”

深圳多家銀行已正式將二手住房成交參考價(jià)格作為按揭貸款的參考依據(jù)。

在《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》(下稱《通知》)發(fā)布半個(gè)月后，多家銀行從觀望轉(zhuǎn)為執(zhí)行，目前已有建設(shè)銀行、光大銀行、農(nóng)業(yè)銀行公布相關(guān)消息。

火熱的深圳樓市能否降溫?這又對(duì)購房者影響幾何?

多家銀行表態(tài)執(zhí)行

2月8日，深圳市住建局發(fā)布《通知》，公布了深圳3595個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)。

深圳某房產(chǎn)中介對(duì)《國際金融報(bào)》記者解釋稱，“比如說，二手房的房東出價(jià)每平方米10萬元，但住建局的參考價(jià)為每平方米8萬元，那么這里就有每平方米2萬元的差價(jià)，而這部分只能算在購房者首付里，銀行不能貸款。”

對(duì)于購房者而言，直接影響就是首付將大幅提升，貸款將變少。

“威力極大。”海貝找房總經(jīng)理謝林鋒認(rèn)為，如果商業(yè)銀行按照評(píng)估價(jià)格走，那么貸款的成數(shù)就會(huì)變少。深圳灣一帶的指導(dǎo)價(jià)格幾乎已經(jīng)是成交價(jià)格的二分之一甚至是三分之一，那么就會(huì)變相提高首付，“基本要去到七八成了，那二手房成交就會(huì)降到冰點(diǎn)”。

隨后，2月20日晚，深圳光大銀行率先表態(tài)，根據(jù)《通知》及監(jiān)管要求，深圳市住建局發(fā)布的二手住房成交價(jià)格將作為該行按揭貸款參考依據(jù)。

2月23日，深圳建行透露，該行根據(jù)《通知》發(fā)布的二手住房成交參考價(jià)格作為該行按揭貸款的參考依據(jù)，自2月23日起開始執(zhí)行。

同日，深圳農(nóng)行也透露，《通知》下發(fā)前的二手房貸款按原有制度執(zhí)行，《通知》下發(fā)后該行以深圳市住建局發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)為貸款發(fā)放的重要參考，具體細(xì)則正在研究制定中。

“如果銀行全面跟進(jìn)，深圳樓市過往‘高杠桿’的炒作之風(fēng)將會(huì)有所改變。”深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒表示，銀行將會(huì)以官方參考價(jià)作為發(fā)放貸款的重要參考，可以在這個(gè)基礎(chǔ)上有所浮動(dòng)，但太過離譜則可能觸發(fā)約談，并對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。

政策效果立竿見影

為何要引導(dǎo)深圳二手房?jī)r(jià)格?

首先，從價(jià)格來看，深圳樓市熱的“離譜”。從2月23日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)來看，漲幅環(huán)比數(shù)據(jù)中，深圳是二手房漲幅最大的城市。

“政策將指導(dǎo)價(jià)作為調(diào)控目標(biāo)，作為銀行評(píng)估房?jī)r(jià)和發(fā)放貸款的準(zhǔn)繩，不管是按揭貸，還是抵押貸，杠桿率會(huì)明顯受到控制，這對(duì)控房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期，意義非凡。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《國際金融報(bào)》記者。

政策一出，給深圳的二手房市場(chǎng)當(dāng)頭棒喝。從深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺(tái)預(yù)錄網(wǎng)簽合同統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，新政的影響已開始顯現(xiàn)，二手房網(wǎng)簽量開始迅速下滑。深房中協(xié)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2月15日至2月21日，深圳二手房網(wǎng)簽362套(含自助網(wǎng)簽)，環(huán)比下降78.3%。

從走勢(shì)上看，新政對(duì)市場(chǎng)的影響“立竿見影”，但因?yàn)楹汗?jié)假期，仍會(huì)受到一定程度的“節(jié)日效應(yīng)”影響，因此市場(chǎng)對(duì)新政的最終反應(yīng)有待持續(xù)觀察。

“深圳近期二手房政策管控明顯升級(jí)，尤其是二手房參考價(jià)政策的出臺(tái)，客觀上有助于后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《國際金融報(bào)》記者稱，隨著二手房貸款政策的收緊，深圳二手房?jī)r(jià)格降溫的概率加大。

李宇嘉指出，當(dāng)前，深圳樓市調(diào)控到了關(guān)鍵期，政府指導(dǎo)要形成去杠桿的準(zhǔn)繩、打擊炒房的利器，并且具有公信力。他對(duì)記者強(qiáng)調(diào)了二手房調(diào)控的重要性，“如果不對(duì)二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行干預(yù)，新房限價(jià)就是徒勞的，因?yàn)檫@會(huì)造成一二手房‘價(jià)格倒掛’，購買力就會(huì)去炒新房，新盤‘個(gè)位數(shù)’中簽率的盛況繼續(xù)上演，新房和二手房?jī)r(jià)格輪番上漲，樓市調(diào)控就失控了。近年來，深圳房?jī)r(jià)上漲，很大程度上是二手房?jī)r(jià)格上漲導(dǎo)致的”。

以往，深圳炒房者“見招拆招”，通過借道經(jīng)營貸、消費(fèi)貸購房，李宇嘉指出，先不說各地春節(jié)前后都在打擊經(jīng)營貸、消費(fèi)貸流入樓市，此次政策出臺(tái)“打蛇七寸”，指導(dǎo)價(jià)下降以后，消費(fèi)貸、經(jīng)營貸可貸金額也明顯減少。

“只有銀行與政府共同聯(lián)動(dòng)推進(jìn)，新政才能達(dá)到預(yù)期想要的效果，現(xiàn)階段買賣雙方或有一個(gè)博弈的過程，但只要政策堅(jiān)持下去，以及更多的銀行貫徹落實(shí)指導(dǎo)價(jià)發(fā)放貸款，二手房市場(chǎng)的掛牌價(jià)格肯定會(huì)有所下降。”李宇嘉表示，未來深圳監(jiān)管部門可以從風(fēng)控的角度，從打擊資金違規(guī)流入樓市的高度，從金融審慎管理的維度，從金融監(jiān)管落實(shí)“一城一策”的站位，要求轄區(qū)內(nèi)的銀行，嚴(yán)格執(zhí)行二手房指導(dǎo)價(jià)。

(記者 曹韻儀)