近日，因為上交所在公司債券2020年年度報告披露工作中正式引入了直通車制度等多種因素，上交所在官網(wǎng)上披露一組數(shù)據(jù)，涉及公司債券發(fā)行人營業(yè)收入、債務(wù)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營性現(xiàn)金流等多方面的數(shù)據(jù)。

最值得注意的是，上交所重點披露的一組數(shù)據(jù)顯示，2020年受寬松融資環(huán)境影響，發(fā)行人籌資活動現(xiàn)金凈流入6.53萬億元，同比上升53.30%，其中城市建設(shè)類企業(yè)籌資活動顯著改善，較上年上升37.13%。

事實上，2020年為應(yīng)對疫情沖擊，央行加大了逆周期調(diào)節(jié)力度，三次降低存款準備金率，釋放了1.75萬億元長期資金。

價格上，央行還多次下調(diào)政策利率，引導(dǎo)市場利率下調(diào)，尤其是下調(diào)了超額準備金利率。

因此，即便國內(nèi)沒有采取類似美國無限QE的策略，亦能讓國內(nèi)債券發(fā)行人更容易在市場中找到錢。

但于房地產(chǎn)行業(yè)而言，待遇卻是天差地別。

紅線

上交所披露的數(shù)據(jù)中，房地產(chǎn)是被重點提及的行業(yè)。

除了平均收入較上年上升11.95%、杠桿水平與去年相當，資產(chǎn)負債率平均約75%之外，有關(guān)融資的一組數(shù)據(jù)引人關(guān)注：受“三道紅線”等行業(yè)政策影響，籌資活動顯著收縮，籌資活動現(xiàn)金流較上年大幅下滑94.43%。

94.43%，幾乎相當于房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)失去了籌資渠道而來的現(xiàn)金流作為增量資金來源。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，在A股典型上市房地產(chǎn)企業(yè)中，如“招保萬金”，在2020年籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額僅金地一家為正流入，達117.22億元，其他萬科流出325.04億元、保利流出18.78億元、招商流出78.94億元。

實際上，2020年對房地產(chǎn)行業(yè)而言，以年中為界，可謂冰火兩重天。

有報告指出，一季度因疫情影響，以定金、預(yù)收款為代表的其他資金渠道占比下滑，房企通過提升國內(nèi)貸款、自籌資金融資規(guī)模及占比來彌補資金缺口。

疊加資金寬松的環(huán)境，讓房地產(chǎn)行業(yè)整體融資水平有所提升。

據(jù)華泰證券統(tǒng)計重點觀察企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，整體房企籌資活動現(xiàn)金流凈額1954億元，同比增加118%;龍頭、中型、小型房企籌資凈額分別為631億、1037億、287億元，同比增加113%、110%、165%。

數(shù)據(jù)足見上半年資金對房地產(chǎn)行業(yè)的寬容，但隨著2020年三季度“三道紅線”政策試點等等，中央及地方針對房地產(chǎn)調(diào)控政策的升級，為房地產(chǎn)融資來了個急剎車。

融資上的急剎車也并非沒有好處，相比于2019年末，不少房企在2020年末實現(xiàn)了降檔。

據(jù)華泰證劵報告，有12家房企實現(xiàn)新增1項達標指標。其中，中國金茂、佳源集團、世茂房地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、龍光集團轉(zhuǎn)為綠檔，榮盛發(fā)展、中梁控股、陽光城、雅居樂、金科集團由橙檔轉(zhuǎn)為黃檔，中南置地、首開股份由紅檔轉(zhuǎn)入橙檔。

更有如融創(chuàng)中國、新力地產(chǎn)、融信集團、佳兆業(yè)、融僑集團等實現(xiàn)新增兩項達標;金輝集團新增3項達標指標，由紅檔轉(zhuǎn)為綠檔等。

降檔

“三道紅線”出臺，改寫了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)則。

萬科稱該制度影響并不亞于當年的土地招拍掛制度，依靠高杠桿、高負債、高庫存實現(xiàn)高增長的模式難以為繼。

招商蛇口董秘劉寧在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時亦表示“三道紅線”政策真正影響的是銷售及拿地，拿地需動用自有資金，銷售及回款又約束未來的拿地規(guī)模。

背后隱藏的是融資邏輯改變。

即過去幾年，銷售規(guī)模或者行業(yè)排名對房企融資有重大影響，這也是過去一段時間房企唯規(guī)模論的主要原因。但隨著融資政策變化，行業(yè)排名不再是唯一，存在財務(wù)杠桿過高、資金存在違約、財務(wù)報表有“注水”嫌疑的房企，將持續(xù)面對融資環(huán)境的惡化。

從2020年7月開始，房地產(chǎn)工作座談會表示要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場;到2020年8月住建部、央行增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，對重點房地產(chǎn)企業(yè)進行資金監(jiān)測和融資管理。

再到2020年9月銀保監(jiān)會表示將繼續(xù)開展30多個重點城市房地產(chǎn)貸款專項檢查，壓縮對杠桿率過高、財務(wù)負擔(dān)過重房企的過度授信等查處力度;以及小額貸款公司貸款不得用于房地產(chǎn)市場違規(guī)融資等。

直至2020年10月，銀保監(jiān)會要求繼續(xù)嚴控房地產(chǎn)信托規(guī)模，嚴禁通過各類形式變相突破監(jiān)管要求，嚴禁為資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場提供通道;12月對銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比作出規(guī)定等。

房地產(chǎn)行業(yè)融資監(jiān)管越來越嚴、條款亦越來越多，房企債權(quán)類融資如傳統(tǒng)項目融資(并購貸、開發(fā)貸、土地前融)、短期過橋(信用貸款)、承債式資產(chǎn)包、限制性資產(chǎn)打包出售(被監(jiān)管資金、應(yīng)收款)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來收益權(quán)質(zhì)押、境外融資(美元債、境外銀團融資)、公開市場標準化融資(信用債、可轉(zhuǎn)債)基本被納入監(jiān)管。

嚴格的監(jiān)管，讓房地產(chǎn)企業(yè)不得不將發(fā)展依賴于經(jīng)營杠桿。甚至為了能讓“三道紅線”指標達標，紛紛采取分拆上市、增發(fā)、引入戰(zhàn)投等股權(quán)類融資，從而實現(xiàn)負債下降目的。

現(xiàn)在，上交所披露的房地產(chǎn)企業(yè)籌資活動現(xiàn)金流較上年大幅下滑94.43%，亦能看出房企面臨的“紅線”挑戰(zhàn)。