穩(wěn)中有降的北京樓市，臨近年底，迎來(lái)了開(kāi)發(fā)商為搶收業(yè)績(jī)集中推盤(pán)的階段。

“今年年底到明年一季度，將是購(gòu)房窗口期。”某房企高管向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，市場(chǎng)雖然較冷，但從需求端來(lái)看，購(gòu)房需求是被壓制的，隨著房企推盤(pán)量增加，預(yù)計(jì)市場(chǎng)會(huì)有所變化，但房?jī)r(jià)提升的可能性不大。

事實(shí)上，《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，自今年5月份以來(lái)，北京新房?jī)r(jià)格始終保持環(huán)比下跌或持平的狀態(tài)，二手房?jī)r(jià)格則已連續(xù)下跌6個(gè)月，且下跌的幅度始終位居全國(guó)第一。

房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，加上10月份以來(lái)多家開(kāi)發(fā)商都在積極推盤(pán)，市場(chǎng)可供選擇房源增加，有些購(gòu)房需求不再觀望，開(kāi)始出手。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》與多位業(yè)內(nèi)人士交流獲悉，在新建住宅市場(chǎng)，“高性價(jià)比”豪宅交易量明顯增加，而30歲-40歲的年輕化富豪成為購(gòu)買主力，其中包括大量IT新貴。

“8萬(wàn)元+”豪宅成交量增加

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年10月份，北京公寓豪宅(成交單價(jià)8萬(wàn)元/平方米以上)市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)成交160套，成交面積2.89萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增加17%、14%，這一成交量也創(chuàng)造了近5個(gè)月的新高。與此同時(shí)，10月份，北京公寓豪宅市場(chǎng)成交均價(jià)為95155元/平方米，環(huán)比上月小幅下跌。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，從成交環(huán)線分布中可以看出，10月份，二、三環(huán)之間的公寓豪宅實(shí)現(xiàn)成交111套，占比高達(dá)近七成，而成交均價(jià)僅94788元/平方米，甚至低于五、六環(huán)之間的成交均價(jià)。受到限價(jià)政策的影響，一些原本預(yù)計(jì)“10萬(wàn)元+”的項(xiàng)目紛紛“降格”入市，以華潤(rùn)昆侖域以及中國(guó)璽等為代表，這些新豪宅項(xiàng)目占據(jù)了城市絕版位置，但在預(yù)售價(jià)格管制之下，不得不調(diào)低預(yù)期入市，使得項(xiàng)目性價(jià)比飆升，因此一經(jīng)入市即出現(xiàn)快速去化。

事實(shí)上，這一輪限價(jià)政策確實(shí)對(duì)北京豪宅市場(chǎng)造成了很大影響。在入市被拖延了半年甚至一年的市場(chǎng)環(huán)境下，鑒于資金成本等諸多壓力，有些項(xiàng)目不得不以低于預(yù)期的預(yù)售價(jià)入市，這就造就了一批“高性價(jià)比”豪宅。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)分析，在10月份成交的“8萬(wàn)元+”公寓豪宅中，鑒于南城大發(fā)展現(xiàn)狀，豐臺(tái)區(qū)為主戰(zhàn)場(chǎng)，其成交占據(jù)市場(chǎng)份額已近半數(shù)。下一個(gè)豪宅聚集地，有可能是科技創(chuàng)新中心的“北清路”一帶。

年輕化富豪出手購(gòu)房

事實(shí)上，《證券日?qǐng)?bào)》記者也注意到，但凡北京規(guī)劃的政治中心、國(guó)際交往中心、文化中心都將滋生豪宅區(qū)。

清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)、總規(guī)劃師袁牧表示，根據(jù)北京新的總體規(guī)劃來(lái)看，從石景山往北到海淀，再到昌平這條科技創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)帶來(lái)看，依靠國(guó)際交往和科技發(fā)展，這將是北京新生財(cái)富增長(zhǎng)帶。

正如袁牧所示，依托中關(guān)村科學(xué)城的重點(diǎn)規(guī)劃，其輻射的北清路東端規(guī)劃和機(jī)場(chǎng)北線連接，未來(lái)有可能滋生高端豪宅區(qū)。在這一區(qū)域，高知、高精尖的年輕化人才將是主要購(gòu)買力。

值得注意的是，從目前這一科技創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)帶來(lái)看，已經(jīng)有一些“高性價(jià)比”豪宅嶄露頭腳。

北京城建·龍樾華府項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)金慕雪向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，項(xiàng)目由10棟法式疊拼別墅構(gòu)成，上下疊戶型為210平方米-270平方米。今年項(xiàng)目已經(jīng)銷售了11億元貨值，其中大部分客戶都是新興產(chǎn)業(yè)或者IT新貴，他們多在30歲-40歲之間，隨著區(qū)域蓬勃發(fā)展帶來(lái)的財(cái)富增長(zhǎng)使這些年輕人能夠購(gòu)買1500萬(wàn)元左右的別墅產(chǎn)品。

與此同時(shí)，位于北清路以北，在南紹板塊的泰禾拾景園項(xiàng)目自開(kāi)盤(pán)以來(lái)交易量同樣不低。泰禾拾景園項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)劉琨向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體透露，雖然趕上了一系列的調(diào)控政策，但是銷售業(yè)績(jī)累計(jì)突破50億元。對(duì)于泰禾拾景園的客群，劉琨表示，客戶主要構(gòu)成中，有兩個(gè)數(shù)字值得分享，一是學(xué)歷層次，89%的學(xué)歷是本科，67%的碩士以上;二是50%的客戶都從事創(chuàng)新類企業(yè)，是典型的高知、高精尖人群。

正如郭毅所示，“高性價(jià)比”的豪宅產(chǎn)品成交推動(dòng)了豪宅市場(chǎng)的快速回升。郭毅認(rèn)為，從供應(yīng)方面來(lái)看，在剩下的兩個(gè)月當(dāng)中，仍將有部分公寓豪宅項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市，受到限價(jià)長(zhǎng)期管制的影響，年內(nèi)入市的公寓豪宅項(xiàng)目在價(jià)格方面均有一定優(yōu)勢(shì)，而隨著這些項(xiàng)目的入市去化，預(yù)計(jì)2017年剩下的兩個(gè)月當(dāng)中公寓豪宅市場(chǎng)成交將保持穩(wěn)中回升的趨勢(shì)。

同時(shí)，郭毅進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)稱，從未來(lái)趨勢(shì)來(lái)看，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”政策已在土地市場(chǎng)全面執(zhí)行，未來(lái)不管是中低端產(chǎn)品，還是高端項(xiàng)目均規(guī)定了限售價(jià)格，尤其是在位置較好的地塊當(dāng)中，激烈的競(jìng)爭(zhēng)使得土地成本居高不下，高昂的土地成本與限定售價(jià)的矛盾當(dāng)中，時(shí)間成本成為唯一可控因素，因此項(xiàng)目入市周期普遍縮短，豪宅市場(chǎng)也將進(jìn)入高周轉(zhuǎn)狀態(tài)。