關(guān)注市人大常委會會議

北京市十五屆人大常委會第十六次會議昨天召開，會議聽取審議《北京市物業(yè)管理條例(草案)》?！稐l例(草案)》規(guī)定，物業(yè)費實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整，業(yè)委會難成立時可組建物業(yè)管理委員會，建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任，前期物業(yè)最長服務(wù)2年，到期后由業(yè)主共同決定是否續(xù)期，老物業(yè)拒不退出每日罰1萬元，應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超6個月。

物業(yè)成本信息和計價規(guī)則將定期發(fā)布

會上，北京市司法局局長李富瑩受市政府委托，作了關(guān)于《北京市物業(yè)管理條例(草案)》的說明。她介紹，隨著居民對物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的要求不斷提高,由物業(yè)服務(wù)引發(fā)的社會管理問題日益凸顯。近年來,12345市民熱線反映的物業(yè)服務(wù)類投訴較多,需要創(chuàng)新制度設(shè)計,破解現(xiàn)實難題。《條例(草案)》共8章103條，對組建物業(yè)管理委員會、物業(yè)費適時調(diào)整等做出具體規(guī)定。

物業(yè)費是物業(yè)管理中常見的槽點，經(jīng)常出現(xiàn)物業(yè)覺得不夠、業(yè)主認(rèn)為不值的情況?！稐l例(草案)》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費方式和標(biāo)準(zhǔn),按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用，逾期不交納的,業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)督促其交納,拒不交納的,物業(yè)管理人可以向人民法院起訴。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的,人民法院可以依法對業(yè)主作出限制消費令、納入失信被執(zhí)行人名單。

《條例(草案)》第六十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目清單,明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則,供業(yè)主和物業(yè)管理人在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費用時參考。

業(yè)委會難成立時

政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會

針對未能成立業(yè)主大會或者無法選舉產(chǎn)生業(yè)委會的情形,《條例(草案)》規(guī)定，街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會,可以組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項的職能,避免因居民自治管理意識不足、業(yè)主大會和業(yè)委會制度運行不暢造成的所有權(quán)行使不充分問題。

物業(yè)管理委員會由居(村)民委員會組織居(村)民委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人代表7人以上組成,人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù),其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會委員人數(shù)的二分之一。

前期物業(yè)最長服務(wù)2年

到期業(yè)主共同決定是否續(xù)期

《條例(草案)》規(guī)定，建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。建設(shè)單位銷售房屋前,應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)管理人,簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)就前期物業(yè)服務(wù)是否收費、服務(wù)內(nèi)容以及收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定,約定的內(nèi)容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超過2年,具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。期限屆滿前3個月,由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)管理人。

期限屆滿,業(yè)主未就是否繼續(xù)使用前期物業(yè)管理人做出決定的,在業(yè)主共同決定重新選聘物業(yè)管理人、簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同并生效之前,前期物業(yè)管理人繼續(xù)提供服務(wù)。

老物業(yè)拒不退出每日罰1萬元

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超6個月

業(yè)主希望更換物業(yè)，物業(yè)賴著不走怎么辦?《條例(草案)》規(guī)定，業(yè)主共同決定解聘物業(yè)管理人的,物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起30日內(nèi)履行交接義務(wù),并撤出物業(yè)管理區(qū)域。違規(guī)將被責(zé)令限期改正，逾期不改的,對物業(yè)管理人予以通報,對拒不移交有關(guān)資料或者財物的,處1萬元以上10萬元以下的罰款;拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的, 自規(guī)定時間屆滿次日起處每日1萬元的罰款。

小區(qū)老物業(yè)撤離而新物業(yè)沒到位時怎么辦?《條例(草案)》提出，本市建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機制。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時,街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)管理人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的應(yīng)急服務(wù)。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過6個月,費用由全體業(yè)主承擔(dān)。

建議

提前做好條例配套文件的研究制定

市人大城建環(huán)保委認(rèn)為，《條例(草案)》突出黨建引領(lǐng)、管理全覆蓋、管理重心下沉、利益協(xié)調(diào)，建議強化黨建引領(lǐng)，明確管理職責(zé)，加強監(jiān)督管理，完善公開方式，強化物業(yè)服務(wù)費交納約束措施。

其中，加強監(jiān)督管理方面，建議加強信用監(jiān)管，明確規(guī)定市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用系統(tǒng)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況實施分類監(jiān)管，建立相應(yīng)的激勵和懲戒制度，為業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供參考。為使法規(guī)能落地、可實施，建議相關(guān)部門提前做好條例配套文件的研究制定，及時出臺物業(yè)服務(wù)費適時調(diào)整、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理和履約考評等配套文件及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和示范文本。