“房產(chǎn)稅”已經(jīng)連續(xù)8年成為房地產(chǎn)年度關(guān)鍵熱詞。作為中國(guó)樓市調(diào)控的“保留大招”，不管是專家學(xué)者還是普通買房人，對(duì)其的關(guān)注熱度始終都高居不下。

歸根結(jié)底是兩方面原因：一方面，面對(duì)居高不下甚至是逐年仍然不斷上漲的房?jī)r(jià)，億萬民眾只能寄希望于房產(chǎn)稅出臺(tái)徹底將高房?jī)r(jià)“打趴下”;另一方面，房產(chǎn)稅是住房持有環(huán)節(jié)征稅，開征就意味著多套房者要背負(fù)沉重負(fù)擔(dān)。結(jié)合央行最新報(bào)告顯示，我國(guó)當(dāng)前時(shí)期城鎮(zhèn)居民住房擁有率高達(dá)96%，這意味著房產(chǎn)稅如果全面開征，所有人都可能逃脫不掉“被征稅”的命運(yùn)。

房產(chǎn)稅開征已經(jīng)沒有懸念了。財(cái)政部高層早在3年前談及房產(chǎn)稅時(shí)就明確表示，未來要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。財(cái)政部一錘定音，一切“反對(duì)房地產(chǎn)稅征收”的雜音都頓時(shí)被消除了。一句話，未來房地產(chǎn)稅征收是必然，只是唯一不能確定的是何時(shí)才能出臺(tái)?

過去10年間，隔三差五總會(huì)有關(guān)于“房產(chǎn)稅即將開征”的消息爆出，但始終是“只聽樓梯響不見人下來”。截止到今天，全國(guó)仍然只有重慶和上海兩座城市在小范圍試點(diǎn)房產(chǎn)稅征收。不過，房地產(chǎn)稅似乎成為了一個(gè)“恫嚇”炒房者的重要武器——每一次樓市熱度上來之后，媒體總是喜歡引用房地產(chǎn)稅來給過熱的樓市降降溫。事實(shí)證明效果也非常不錯(cuò)：每一次“房產(chǎn)稅即將開征”的消息傳出，樓市就會(huì)引發(fā)“恐慌性拋售”，隨之而來的就是顯而易見的降溫?？偨Y(jié)來說，房產(chǎn)稅“未出臺(tái)先震懾”的作用已經(jīng)達(dá)到了。

央媒發(fā)文，房產(chǎn)稅真要來了?

今年11月28日，面對(duì)部分一二線熱點(diǎn)城市出現(xiàn)的樓市“打新熱”，尤其是深圳、杭州屢屢爆出限價(jià)樓盤出現(xiàn)“打新套利”、“代持炒房”，千萬豪宅因?yàn)?ldquo;買到即賺500萬”而引發(fā)的“萬人搶房”熱潮，央媒新華社發(fā)表了一篇文章，題目叫《抑制樓市“打新熱”需要“硬核”舉措》，其中明確建議應(yīng)該盡快征收房地產(chǎn)稅來抑制樓市“打新熱”——除了增加供給、新房限價(jià)之外，樓市調(diào)控還有很多事要做，比如更多地關(guān)注住房流向，加強(qiáng)對(duì)持有環(huán)節(jié)的調(diào)控，讓稅收杠桿發(fā)揮更大作用。建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅制度，通過市場(chǎng)化手段抑制投資投機(jī)行為，或許能收釜底抽薪之效。

一時(shí)間，關(guān)于“房地產(chǎn)稅真要來了”的消息滿天飛。不過后來的事實(shí)證明，這又是一場(chǎng)子虛烏有的捏造：深圳未出臺(tái)房產(chǎn)稅，全國(guó)其它城市也沒有出臺(tái)的意思——深圳稅務(wù)局微信公眾號(hào)發(fā)布消息進(jìn)行了辟謠：該消息純屬謠言，請(qǐng)廣大市民勿信謠傳謠。

央媒新華社雖然發(fā)文贊同熱點(diǎn)城市以出臺(tái)房地產(chǎn)稅的方式來打擊投資炒作，平抑樓市火熱，但建議終歸是建議，不代表最終的結(jié)果。所以再一次，“房產(chǎn)稅要來了”又成了某些媒體的自我揣測(cè)，更成為了博眼球的道具。

不過，華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康卻發(fā)表文章稱，“深圳開征房地產(chǎn)稅”的傳聞，倒是真的最值得有關(guān)決策和管理部門，以改革創(chuàng)新的精神加以考慮，變?yōu)閷?shí)招。意思就是，這個(gè)建議值得有關(guān)部門考慮，換言之可以把開征房地產(chǎn)稅提上日程。

房產(chǎn)稅開征雖然無明確時(shí)間表，但是業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為“十四五”期間房產(chǎn)稅出臺(tái)概率大。

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)直言不諱道，“我認(rèn)為，‘十四五’期間，可能是出臺(tái)房地產(chǎn)稅最好的時(shí)機(jī)，這個(gè)時(shí)機(jī)一旦錯(cuò)過，未來恐怕很難找到出臺(tái)的時(shí)間窗口。”他給出了四大依據(jù)：1、國(guó)家規(guī)劃建議稿中談及了健全地方稅、直接稅體系，這其中肯定包括房地產(chǎn)稅;2、未來土地財(cái)政很難延續(xù)下去，而出臺(tái)房地產(chǎn)稅可為地方財(cái)政收入補(bǔ)充重要來源;3、隨著房地產(chǎn)相關(guān)信息的健全，對(duì)于家庭的“第三套住房”征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件已經(jīng)成熟;4、貫徹“房住不炒”基本原則，房產(chǎn)稅是重要手段之一，特別是民意上已經(jīng)得到廣泛支持。

此外，大家還普遍關(guān)心未來房產(chǎn)稅將以何種方式開征。比如征稅對(duì)象、稅基設(shè)立等。事實(shí)上，此前也有多位專家發(fā)表過個(gè)人看法。

被稱為是“中國(guó)房地產(chǎn)之父”的孟曉蘇認(rèn)為，房產(chǎn)稅征收應(yīng)該分為三個(gè)步驟：1、向全部城鎮(zhèn)住房征收房產(chǎn)稅;2、見到房就征收，見到證就退，這里所說的證就是房產(chǎn)證，這是一個(gè)征稅的憑據(jù);3、從小產(chǎn)權(quán)房開始征收房產(chǎn)稅，而且稅率還可以高一點(diǎn)。理由是小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格比較便宜，而且沒有繳納土地出讓金。

據(jù)城市經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)道，12月中旬，黃奇帆也給出了自己對(duì)于開征房產(chǎn)稅的看法，他直言，降房?jī)r(jià)最好的辦法，是收稅，收房地產(chǎn)稅，收有多套房子的人的稅。中國(guó)有幾十套房、幾百套房的人大有人在。但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，起征點(diǎn)和免征面積一定要把握好。房產(chǎn)稅開征一定程度上能遏制投機(jī)炒作，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律，大體房產(chǎn)稅征稅超過了3%這個(gè)數(shù)，就沒有人炒房了。因?yàn)槌捶康馁Y金成本大致在6%左右，物業(yè)費(fèi)大致每年1%左右，加上房產(chǎn)稅，一年就是10%左右的持有成本。這么高的持有成本下，未來7年即使房?jī)r(jià)翻倍，也沒有利潤(rùn)空間。

重要信號(hào)：財(cái)政部確定，未來統(tǒng)統(tǒng)“這樣”征收

然而最重要的信號(hào)來自于財(cái)政部。今年11月中旬，財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆撰寫了《建立現(xiàn)代財(cái)稅體制》文章，詳解“十四五”時(shí)期財(cái)稅改革任務(wù)。其中在談及進(jìn)一步完善現(xiàn)代稅收制度時(shí)提到未來房產(chǎn)稅統(tǒng)統(tǒng)“這樣”征收——按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅。

如何理解“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”這12字方針?其一、在落實(shí)稅收法定原則下，房地產(chǎn)稅立法先行是普遍共識(shí);其二、由中央授權(quán)地方，畢竟房產(chǎn)稅是地方稅種。這種政策施行的方式類似于美國(guó)，各州根據(jù)情況制定開征時(shí)間和稅率等;3、不可能一刀切全部征收，未來要因城而異，最可能的是采取先城市后鄉(xiāng)鎮(zhèn)、先市民后農(nóng)民、先企業(yè)后個(gè)人策略逐步實(shí)施。

至于億萬國(guó)人最關(guān)心的征稅方式，財(cái)政部也有明確透露：對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅。意思很明確，征稅不按房屋購(gòu)買時(shí)的原價(jià)，而是按照市場(chǎng)評(píng)估值。這顯然是考慮到了未來房?jī)r(jià)上下浮動(dòng)的情況，如果按照購(gòu)買原價(jià)，其結(jié)果肯定是大相徑庭。要知道，很多早買房的人，購(gòu)房成本是極低的，10年前北京買一套房子花費(fèi)不過百萬，現(xiàn)在很多六環(huán)外的房子總價(jià)都要五六百萬了。所以按照每年的市場(chǎng)評(píng)估值來征稅是最合理的方式。

雖然沒提及稅率，但是通過黃奇帆透露的情況來看，我們認(rèn)為未來房產(chǎn)稅的稅率可能也是浮動(dòng)的，0.5%-3%這個(gè)區(qū)間是非常有可能的。按照2%稅率計(jì)算，1000萬的房子，一年就要征上來20萬的稅款，住房持有成本的壓力還是不小的，事實(shí)上炒房客最忌憚的也是這一點(diǎn)。