新的一年，房地產(chǎn)貸款也要執(zhí)行更嚴(yán)格的全面監(jiān)管。

2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度的通知》(下稱《通知》 )，該通知對各級銀行的房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比均設(shè)定上限，從2021年1月1日正式實(shí)施，要求不符合監(jiān)管要求的銀行機(jī)構(gòu)，應(yīng)在2年或4年時間內(nèi)完成業(yè)務(wù)調(diào)整。

對于設(shè)立房地產(chǎn)貸款集中度上限的原因，央行及銀保監(jiān)會在答記者問時表示，這是健全我國宏觀審慎管理制度和完善房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制的重要舉措，有助于提高金融體系韌性和穩(wěn)健性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，推動金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，強(qiáng)化銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)內(nèi)在約束，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，支持制造業(yè)、科技等經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域和小微、三農(nóng)等薄弱環(huán)節(jié)融資，推動金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。

在行業(yè)人士看來，銀保監(jiān)會制定這一監(jiān)管指標(biāo)，旨在防止地產(chǎn)過熱、資本過快過多流入地產(chǎn)，要求銀行業(yè)主動控制資金流入房地產(chǎn)，積極引導(dǎo)新增融資重點(diǎn)流向制造業(yè)、中小微企業(yè)。

貝殼研究院分析指出，從資金端對房地產(chǎn)信貸進(jìn)行額度限制，主要目的是為了降低和防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，推動房地產(chǎn)與金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展。

分檔設(shè)置占比上限

房地產(chǎn)貸款集中制度是指在我國境內(nèi)設(shè)立的中資法人銀行金融機(jī)構(gòu)，其房地產(chǎn)貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會確定的管理要求，不得高于監(jiān)管確定的相應(yīng)上限。

根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模及機(jī)構(gòu)類型，銀保監(jiān)會分檔對房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理。

具體來看，中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%，中資中型銀行的上述兩項(xiàng)數(shù)值分別為27.5%、20%，中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)的上述兩項(xiàng)數(shù)值分別為22.5%、17.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)的上述兩項(xiàng)數(shù)值分別為17.5%、12.5%，村鎮(zhèn)銀行分別為12.5%、7.5%。

上述規(guī)定自2021年1月1日起實(shí)施，為確保政策平穩(wěn)實(shí)施，監(jiān)管為銀行機(jī)構(gòu)設(shè)置了相應(yīng)的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期。

《通知》規(guī)定，2020年12月末，銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出《通知》管理要求，超出2個百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自通知實(shí)施之日起2年;超出2個百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起4年。此外，銀行機(jī)構(gòu)需要在實(shí)施之日起1個月內(nèi)，將調(diào)整方案報送央行、銀保監(jiān)會及其地方分支機(jī)構(gòu)。

該《通知》表示，各地銀保監(jiān)局可根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)情況，以通知第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求為基準(zhǔn)，在增減2.5個百分點(diǎn)的范圍內(nèi)，確定適合當(dāng)?shù)劂y行機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款上限。

業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期結(jié)束后因客觀原因未能滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的，《通知》指出，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)提出申請，經(jīng)人民銀行、銀保監(jiān)會或當(dāng)?shù)厝嗣胥y行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會派出機(jī)構(gòu)評估后認(rèn)為合理的，可適當(dāng)延長業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期。

貝殼研究院分析認(rèn)為，實(shí)施分類分層管理，從規(guī)模和防控風(fēng)險能力兩方面為依據(jù)制定分檔，就意味著以往“小銀行”通過更“靈活”的個人住房貸款政策拓展該部分業(yè)務(wù)的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴(yán)格。

不過，根據(jù)公開資料測算，大部分商業(yè)銀行尚未觸及上述規(guī)定上限，業(yè)內(nèi)人士表示，消費(fèi)者無需過度擔(dān)心買房申請貸款受到影響，存量住房貸款也不會因?yàn)樵撜叨汇y行提前收回，短期內(nèi)對房貸利率不會造成影響。

貸款流向呈一增一減趨勢

2020年以來，監(jiān)管多次發(fā)聲強(qiáng)調(diào)，要堅持房住不炒的主線，嚴(yán)格管控防止銀行流入房市的貸款規(guī)模及占比。

在2020中國國際金融年度論壇上，銀保監(jiān)會副主席周亮表示，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該嚴(yán)格遵循房住不炒的定位，防止房地產(chǎn)市場過度金融化;當(dāng)年9月14日，銀保監(jiān)會銀行檢查局副局長朱彤發(fā)言稱，銀保監(jiān)會持續(xù)開展30多個重點(diǎn)城市房地產(chǎn)貸款專項(xiàng)整治，加大對首付貸、消費(fèi)貸資金流入房市的查處力度，引導(dǎo)銀行資金重點(diǎn)支持棚戶區(qū)改造等保障性民生工程和居民合理自住購房需求，保障性安居工程貸款余額穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)金融化、泡沫化傾向得到有效遏制。

房地產(chǎn)貸款占比過高不僅不利于經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展，也不利于銀行的風(fēng)險管控。

“房地產(chǎn)是相對優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，尤其在實(shí)體行業(yè)資產(chǎn)收益率下行時，寬松資金更愿意進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)”，一位山東的農(nóng)商行負(fù)責(zé)人表示，“但也會導(dǎo)致房價上漲，房地產(chǎn)行業(yè)過熱，致使銀行在房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險敞口較大。一方面，銀行的資產(chǎn)質(zhì)量將深受房地產(chǎn)調(diào)控政策及行業(yè)景氣度影響，另一方面，銀行對信貸資金違規(guī)流入樓市較難監(jiān)控，導(dǎo)致信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場的案例頻頻出現(xiàn)，對銀行的風(fēng)險管控能力造成較大壓力。”

受到監(jiān)管背景影響，2020年我國金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比有所下降。wind數(shù)據(jù)顯示，2014年、2015年、2016年，我國金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額占比分別為21.27%、22.36%、25.03%，截至2019年末，這一數(shù)值已經(jīng)升至29%。到了2020年，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款占比開始出現(xiàn)拐點(diǎn)，降至28.83%。

此外，據(jù)不完全統(tǒng)計，36家上市一行的房地產(chǎn)貸款增速自2019年開始就明顯放緩，上述變化表明，監(jiān)管的督促已初步取得成效。

中國民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，“目前，高過房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)取得明顯成效，但部分銀行機(jī)構(gòu)占比過高、遠(yuǎn)超平均水平。出臺房地產(chǎn)貸款集中管理制度有助于進(jìn)一步增強(qiáng)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，特別是加大對制造業(yè)、科技創(chuàng)新、綠色金融、小微企業(yè)等關(guān)鍵領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度”。

此前，監(jiān)管也表示，要引導(dǎo)銀行保險機(jī)構(gòu)加大對制造業(yè)支持力度。2020年5月23日，銀保監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人明確要求“全年制造業(yè)貸款余額增速不低于5%，年末制造業(yè)中長期貸款占比比年初提高1個百分點(diǎn)，信用貸款余額增速不低于3%”的“五一三”任務(wù)，推動大型銀行加大對制造業(yè)資源傾斜。

事實(shí)上，2020年以來，金融機(jī)構(gòu)投入房地產(chǎn)的貸款持續(xù)瘦身，投入制造業(yè)等實(shí)體行業(yè)貸款卻迅猛增長，有力推動了制造業(yè)的復(fù)蘇和增長。截至2020年三季度末，我國制造業(yè)貸款余額達(dá)19.7萬億元，比年初增加2萬億元，高于過去5年的累計增量;增長11.3%，為近5年最高。2020年11月份，中國制造業(yè)PMI環(huán)比上升0.7個百分點(diǎn)至52.1%。

(文 | 張夢依)