一線城市房價(jià)博弈漸顯，而上海則出現(xiàn)了一個(gè)明顯的趨勢(shì)：外環(huán)外房價(jià)漲勢(shì)明顯，內(nèi)環(huán)單價(jià)10萬左右的房源已經(jīng)滯脹。此外，春節(jié)過后上海一、二手房市場(chǎng)均開始熱烈起來，房企推盤與買家看房熱度逐漸升溫。

　　一線城市房價(jià)博弈漸顯，而上海則出現(xiàn)了一個(gè)明顯的趨勢(shì)：外環(huán)外房價(jià)漲勢(shì)明顯，內(nèi)環(huán)單價(jià)10萬左右的房源已經(jīng)滯脹。此外，春節(jié)過后上海一、二手房市場(chǎng)均開始熱烈起來，房企推盤與買家看房熱度逐漸升溫。

　　春節(jié)期間就一直在看房子的王月佳(化名)，發(fā)現(xiàn)她一直在關(guān)注的浦東陸家嘴板塊出現(xiàn)兩個(gè)價(jià)格比較實(shí)惠的項(xiàng)目，均價(jià)在8萬元/平方米左右，雖然沒有學(xué)位，但區(qū)位不錯(cuò)，只是兩個(gè)項(xiàng)目屬于翻新再出售，因此相比附近動(dòng)輒10萬元/平方米以上的項(xiàng)目，還是頗具吸引力。

　　與市中心房價(jià)出現(xiàn)暗降不同，上海外環(huán)外項(xiàng)目仍然開出高價(jià)。位于松江區(qū)泗涇板塊的金地自在城即將于2月份開盤四期產(chǎn)品，銷售均價(jià)約4.2萬元/平方米，這個(gè)項(xiàng)目在2016年年中三期產(chǎn)品售價(jià)為3萬元/平方米左右。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前該片區(qū)二手房單價(jià)約在3.5萬-4萬元/平方米。

　　上海中原市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，隨年初傳統(tǒng)淡季到來，大部分城市1月市場(chǎng)成交降溫明顯。供需兩方環(huán)比降幅均在4成左右，一線城市反應(yīng)尤為明顯。上海一二手房同樣有如此趨勢(shì)，在有議價(jià)空間的前提下，二手房成交量變得更大。

　　總價(jià)600萬元價(jià)格波動(dòng)大

　　在上海，成交量下跌，交易價(jià)格的影響只體現(xiàn)于市中心與外環(huán)外的差別。上海外環(huán)外整體供應(yīng)較大，一手房均價(jià)有明顯上漲，除了前述位于泗涇的金地自在城之外，位于浦東的大華斐勒公園即將開售，宣稱均價(jià)8.6萬元/平方米，多名客戶預(yù)期實(shí)際單價(jià)還有松動(dòng)空間。

　　但不論一手還是二手房，總價(jià)600萬元左右的房子價(jià)格波動(dòng)明顯。2月10日，陳小明(化名)在虹口某中介門店咨詢一番之后，發(fā)現(xiàn)去年底他看中的一套總價(jià)580萬的房子掛牌價(jià)已經(jīng)下降到550萬元，中介人員告訴他，其實(shí)房價(jià)并沒有下降，這個(gè)房型的房子年前實(shí)際成交價(jià)達(dá)到530萬元，因此現(xiàn)在的價(jià)格還屬于漲價(jià)。

　　就在前一天，陳小明在浦東一學(xué)區(qū)房板塊看中的一套房子，年前成交總價(jià)660萬元，現(xiàn)在要價(jià)630萬元。因此他決定多觀察幾套此前有意向的房源再?zèng)Q定買哪一套。

　　陳小明是典型置換型買家，目前有一套位于寶山區(qū)的房子準(zhǔn)備賣掉置換學(xué)區(qū)房。但目前寶山的房子沒賣掉，看中的房源，也有點(diǎn)擔(dān)心漲價(jià)買不上。

　　上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，一手或二手市場(chǎng)內(nèi)600萬總價(jià)左右房源尚有議價(jià)空間，一手房集中于外環(huán)外;二手房則在中環(huán)區(qū)域分布較多，業(yè)主掛牌價(jià)有5%左右松動(dòng)，客戶議價(jià)空間也會(huì)根據(jù)房源樓層、朝向等具體情況以及業(yè)主賣房緩急程度來定。

　　整體價(jià)格差距收窄?

　　可以說，上海有著龐大的置換群體，是各個(gè)區(qū)域房價(jià)穩(wěn)定的助力所在。比如，每年想從臨港換到金橋，從松江、九亭換到閔行，從嘉定換到真如、寶山的家庭不計(jì)其數(shù)。在完成進(jìn)入上海遠(yuǎn)郊地區(qū)的第一套房購置后，很多家庭都在努力置換到距離市中心更近的板塊或者學(xué)區(qū)房板塊。這個(gè)群體對(duì)于房價(jià)的敏感程度可想而知。

　　正如王月佳在浦東陸家嘴板塊周邊看到的兩套一手房，單價(jià)在8萬元/平方米，總價(jià)1000萬元左右，她覺得房子下降空間不大，因?yàn)樵摪鍓K內(nèi)一手房此前均價(jià)基本位于10萬元/平方米以上。周邊濰坊村的二手房價(jià)目前維持在7-8萬元/平方米。

　　一名業(yè)內(nèi)人士指出，上海房價(jià)正在進(jìn)行調(diào)整，結(jié)果很可能是高價(jià)房與目前在售5萬-6萬元單價(jià)的房子價(jià)格差距減少，因?yàn)?萬-6萬元/平方米的房子多數(shù)分布于外環(huán)外，隨著外環(huán)外房價(jià)普漲，兩者總價(jià)差距在拉低。而一手房與同區(qū)域內(nèi)的二手房價(jià)格差距也在收窄。“這個(gè)變化的最根本原因在于，2016年出讓的土地當(dāng)中，有很大一部分外環(huán)外的土地變成了高價(jià)地”。他具體指出，如2016年年中，泗涇板塊出現(xiàn)多幅樓板價(jià)達(dá)到4萬元/平方米以上地塊，彼時(shí)周邊二手房價(jià)也接近4萬元/平方米。

　　來自第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年上海外環(huán)外房價(jià)漲幅達(dá)30%，2016年漲幅也在40%左右。

　　這名業(yè)內(nèi)人士繼續(xù)指出，房價(jià)格局變化與上海城市整體擴(kuò)容、規(guī)劃也有關(guān)。在今年初發(fā)布的上海2040年最新規(guī)劃中可見，上海多中心格局將形成，包括寶山、閔行、虹橋、川沙等四個(gè)主城片區(qū)與松江、嘉定、青浦、南橋、南匯等5個(gè)新城。