在中國改革開放大潮中，如果要總結城市發(fā)展經(jīng)驗的話，一是深圳，二是重慶。為何只有20年歷史的直轄市重慶值得研究，因為重慶不僅創(chuàng)造了2008年全球經(jīng)濟危機后經(jīng)濟增長速度奇跡，而且重慶作為內陸城市開創(chuàng)了工業(yè)化與城鎮(zhèn)化融合發(fā)展奇跡。

　　在經(jīng)濟增長速度上，2008年后重慶一直保持全國各省市自治區(qū)增長速度前三名，而且產(chǎn)業(yè)結構在高增長中得到了優(yōu)化，以IT產(chǎn)業(yè)為代表的新興產(chǎn)業(yè)異軍突起，重慶成為了世界IT產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)。

　　但本文需要著重強調的是，與此同時，重慶的房價無論從統(tǒng)計數(shù)據(jù)還是居民的感知中，都處于平穩(wěn)增長的狀態(tài)。據(jù)某研究院的統(tǒng)計，2010年至2015年，重慶房價的漲幅是12%，而全國100個主要城市的房價平均漲幅為22%。

　　那么，重慶為什么能做到，以一個GDP增長連年排名前列的核心大城市，又能將房價控制在普通二三線城市的水平，最終減少市民的房屋消費負擔，給未來的長期可持續(xù)發(fā)展奠定很好的基礎?

　　昔日重慶

　　因建設長江三峽電站而于1997成立直轄市的重慶，有不同于全國其他城市的四個方面特點：一是重慶雖為直轄市，但有一個省或自治區(qū)的面積，重慶總面積8.24萬平方公里，不僅超過京津滬三大直轄市面積總和，而且超過了臺灣、海南、寧夏等省、自治區(qū)面積;

　　二是重慶雖然城市，但成為直轄市時的重慶農(nóng)村人口占到了總人口70%，且重慶是一座人口凈輸出的城市(雖然近年人口凈輸出數(shù)量呈大幅減少狀態(tài)，2015年凈輸出人口仍達355.29萬人);

　　三是重慶為中國發(fā)展最不平衡城市，既有經(jīng)濟發(fā)達的中心城區(qū)，又有大片列為國家貧困地區(qū)的山區(qū)縣、庫區(qū)縣(其中，列為秦巴山區(qū)貧困縣5個、列為武陵山區(qū)貧困縣7個)，是直轄市中擁有少數(shù)民族原住民最多的城市，是具有中國西部地區(qū)“老、少、邊、窮”特點的城市;

　　四是重慶有大量國有工礦企業(yè)，主要分布在鋼鐵、汽車、軍工、化工等支柱產(chǎn)業(yè)，是具有“東北特色”的城市。總之，直轄市重慶是一座城鄉(xiāng)割裂發(fā)展的城市、一座背負沉重包袱的城市、重慶是一座集“東北發(fā)展問題”(老國有企業(yè)多)、“中部發(fā)展問題”(農(nóng)村富余人口多)、“西部發(fā)展問題”(少數(shù)民族多、貧困地區(qū)多)三位一體城市，重慶是一座“供給”滿足不了“需求”的城市(重慶公共服務到處“欠債”)。

　　新型工業(yè)化和新型城鎮(zhèn)化

　　也許客觀上，在21世紀初中國以房地產(chǎn)業(yè)為主導的城市化和以房地產(chǎn)業(yè)為主導的重化工業(yè)化狂歡中，重慶包袱過于沉重，重慶雖有條件但沒能力介入這場世紀狂歡;但更應看到條件和能力遠不如重慶的眾多城市都介入這場世紀狂歡，最終變成了一座座“鬼城”。由此，重慶的房地產(chǎn)價格雖然保持了與直轄市不相適應的價位，但重慶為企業(yè)營造了經(jīng)營成本低的發(fā)展環(huán)境，為人的城鎮(zhèn)化創(chuàng)造了交易成本最低的發(fā)展模式。

　　曾經(jīng)的重慶，主要產(chǎn)業(yè)不外乎鋼鐵、煤炭、化工、有色金屬、軍工等重化工產(chǎn)業(yè)，但在全國重化發(fā)展鼎盛時期，在鋼鐵行業(yè)、煤炭行業(yè)、化工行業(yè)、有色金屬行業(yè)狂歡中，重慶悄無聲息地實現(xiàn)了支柱產(chǎn)業(yè)轉換，重慶經(jīng)濟增長依靠的是實體經(jīng)濟，依靠的是高技術產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)。

　　重慶供給側結構調整在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上就是做加、減、乘算術，讓供給側既要滿足市場需求，更要領先于市場需求。重慶的高明之處在于，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展鼎盛時期悄無聲息做減法，高技術產(chǎn)業(yè)做加法，新興產(chǎn)業(yè)做乘法。

　　由此，在當前傳統(tǒng)行業(yè)鋼鐵、煤炭處于全行業(yè)產(chǎn)能過剩背景下，重慶依靠汽車產(chǎn)業(yè)“黃金十年”(2004-2015)，2015年汽車產(chǎn)量做到了全國第一，汽車產(chǎn)量達到了260.9萬輛;依靠承接沿海產(chǎn)業(yè)，電子信息產(chǎn)品制造業(yè)幾乎從無到有、從弱到強，2015年重慶電腦出貨量僅次于四川，以城市排名達到第一，產(chǎn)量達到6180.8萬臺，手機出貨量達到全國第三，僅次于廣東、河南，產(chǎn)量達到17605.1萬部，電子信息產(chǎn)品制造業(yè)與汽車制造業(yè)成為重慶兩大最為重要產(chǎn)業(yè);依靠高校、科研院所優(yōu)勢，重慶在新材料、醫(yī)療器械、工業(yè)機器人、新能源汽車及智能汽車、頁巖氣、電子核心部件等領域，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)間互聯(lián)互通，也產(chǎn)生“化學反應”，成為了重慶蓄勢待發(fā)產(chǎn)業(yè)。

　　退潮時方能看到誰在裸泳。重慶高明之處還體現(xiàn)在雖然重慶還處于投資驅動經(jīng)濟發(fā)展階段，但重慶的投資重點不放在房地產(chǎn)方面，而是放在了實體經(jīng)濟領域、基礎設施領域、民生領域，重慶經(jīng)濟的高增長并沒有建立在房地產(chǎn)高漲價基礎上，房地產(chǎn)投資嚴格控制在固定資產(chǎn)投資25%(+-3%)左右。

　　在城鎮(zhèn)化發(fā)展方面，重慶以人的城鎮(zhèn)化為出發(fā)點，降低供給側交易成本，提高全要素投入產(chǎn)出效率。重慶2007年起推行統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革試點，堅持了城鄉(xiāng)土地資源統(tǒng)籌、交通基礎設施建設統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)公共服務發(fā)展統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)居民社會保障統(tǒng)籌。

　　從某種程度上看，重慶真正做到了系統(tǒng)性地從經(jīng)濟和民生兩個維度去調控房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化。

　　很多人都提到土儲平臺、地票制度、保障房制度、房產(chǎn)稅制度，共同創(chuàng)造了重慶成功控制房價的氛圍�？偨Y成一條就是，綜合考慮房地產(chǎn)市場的長短期特點，控制房地產(chǎn)市場宏觀層面的供求關系。比如重慶市政府在長期管理實踐中總結出的25%原則：全市每年房地產(chǎn)投資不能超過固定資產(chǎn)投資的25%，以達到供求的平衡。

　　重慶通過流動“地票”形式實現(xiàn)建設土地指標向城鎮(zhèn)集中，資金向進城農(nóng)民傾斜，從而有效地使金融服務于實體經(jīng)濟、服務于大眾創(chuàng)業(yè)，重慶推行人的城鎮(zhèn)化是有就業(yè)、創(chuàng)業(yè)、住房保障的城鎮(zhèn)化，解決了“人往哪里去”的問題;重慶通過集中城鎮(zhèn)化，產(chǎn)生財富效應，使城鎮(zhèn)級差地租升值，使政府投融資平臺掌控資產(chǎn)升值，使社會資金進一步進入城市建設和實體經(jīng)濟，從而有效鎖住了資金外流和社會資金“空轉”，降低了資金交易成本，這就解決了人的城鎮(zhèn)化過程中“錢從哪里來”的問題。

　　這一系列做法，作用在于：一是降低了實體經(jīng)濟企業(yè)經(jīng)營成本;二是回鄉(xiāng)農(nóng)民工能在重慶買得起房屋;三是社會資金、金融資本為實體經(jīng)濟服務。

　　在當前中國經(jīng)濟社會發(fā)展處于“三期疊加”(增長速度換擋期、結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期)和發(fā)達國家“高端制造業(yè)回流”、發(fā)展中國家“中低端制造分流”的雙重擠壓背景下，重慶的做法值得總結、值得肯定。

　　重慶樣本特殊性

　　重慶做法不能稱為模式，因為其不具有可復制性和可推廣性。

　　在中國政治生態(tài)中，一個人在一個城市主抓經(jīng)濟15年，這絕對堪稱當今中國政壇上“奇跡”。黃奇帆到重慶任職于2002年，當時的重慶處于中國城市“政治高位”、“經(jīng)濟低位”，而且重慶與中國所有城市都不同，具有“大城市、大農(nóng)村、大人口”特點。如何在經(jīng)濟發(fā)展上打破僵局。

　　黃奇帆是浙江諸暨人，深諳經(jīng)濟發(fā)展之道，發(fā)展重慶的思路是“跳出重慶看重慶”，治理房地產(chǎn)也跳出了房地產(chǎn)看房地產(chǎn)。在我看來，其主抓經(jīng)濟的成功之處在于：真正做到了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，這統(tǒng)籌包括統(tǒng)籌資源(土地)、統(tǒng)籌基礎設施、統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)、統(tǒng)籌社會保障;做到了產(chǎn)業(yè)順利轉型升級，他通過《世界是平的》一書啟發(fā)，主攻IT產(chǎn)業(yè)，搭建渝新歐陸橋通道，并成為國家長江經(jīng)濟帶上游核心。

　　在中國的官員中，黃既具有全球的視角，又具有把政策落地的才能，這也就有可能成為中國城市發(fā)展中的特例，但這種樣本值得研究。(作者為河海大學區(qū)域經(jīng)濟研究中心主任)

　　在中國改革開放大潮中，如果要總結城市發(fā)展經(jīng)驗的話，一是深圳，二是重慶。為何只有20年歷史的直轄市重慶值得研究，因為重慶不僅創(chuàng)造了2008年全球經(jīng)濟危機后經(jīng)濟增長速度奇跡，而且重慶作為內陸城市開創(chuàng)了工業(yè)化與城鎮(zhèn)化融合發(fā)展奇跡。

　　在經(jīng)濟增長速度上，2008年后重慶一直保持全國各省市自治區(qū)增長速度前三名，而且產(chǎn)業(yè)結構在高增長中得到了優(yōu)化，以IT產(chǎn)業(yè)為代表的新興產(chǎn)業(yè)異軍突起，重慶成為了世界IT產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)。

　　但本文需要著重強調的是，與此同時，重慶的房價無論從統(tǒng)計數(shù)據(jù)還是居民的感知中，都處于平穩(wěn)增長的狀態(tài)。據(jù)某研究院的統(tǒng)計，2010年至2015年，重慶房價的漲幅是12%，而全國100個主要城市的房價平均漲幅為22%。

　　那么，重慶為什么能做到，以一個GDP增長連年排名前列的核心大城市，又能將房價控制在普通二三線城市的水平，最終減少市民的房屋消費負擔，給未來的長期可持續(xù)發(fā)展奠定很好的基礎?

　　昔日重慶

　　因建設長江三峽電站而于1997成立直轄市的重慶，有不同于全國其他城市的四個方面特點：一是重慶雖為直轄市，但有一個省或自治區(qū)的面積，重慶總面積8.24萬平方公里，不僅超過京津滬三大直轄市面積總和，而且超過了臺灣、海南、寧夏等省、自治區(qū)面積;

　　二是重慶雖然城市，但成為直轄市時的重慶農(nóng)村人口占到了總人口70%，且重慶是一座人口凈輸出的城市(雖然近年人口凈輸出數(shù)量呈大幅減少狀態(tài)，2015年凈輸出人口仍達355.29萬人);

　　三是重慶為中國發(fā)展最不平衡城市，既有經(jīng)濟發(fā)達的中心城區(qū)，又有大片列為國家貧困地區(qū)的山區(qū)縣、庫區(qū)縣(其中，列為秦巴山區(qū)貧困縣5個、列為武陵山區(qū)貧困縣7個)，是直轄市中擁有少數(shù)民族原住民最多的城市，是具有中國西部地區(qū)“老、少、邊、窮”特點的城市;

　　四是重慶有大量國有工礦企業(yè)，主要分布在鋼鐵、汽車、軍工、化工等支柱產(chǎn)業(yè)，是具有“東北特色”的城市。總之，直轄市重慶是一座城鄉(xiāng)割裂發(fā)展的城市、一座背負沉重包袱的城市、重慶是一座集“東北發(fā)展問題”(老國有企業(yè)多)、“中部發(fā)展問題”(農(nóng)村富余人口多)、“西部發(fā)展問題”(少數(shù)民族多、貧困地區(qū)多)三位一體城市，重慶是一座“供給”滿足不了“需求”的城市(重慶公共服務到處“欠債”)。

　　新型工業(yè)化和新型城鎮(zhèn)化

　　也許客觀上，在21世紀初中國以房地產(chǎn)業(yè)為主導的城市化和以房地產(chǎn)業(yè)為主導的重化工業(yè)化狂歡中，重慶包袱過于沉重，重慶雖有條件但沒能力介入這場世紀狂歡;但更應看到條件和能力遠不如重慶的眾多城市都介入這場世紀狂歡，最終變成了一座座“鬼城”。由此，重慶的房地產(chǎn)價格雖然保持了與直轄市不相適應的價位，但重慶為企業(yè)營造了經(jīng)營成本低的發(fā)展環(huán)境，為人的城鎮(zhèn)化創(chuàng)造了交易成本最低的發(fā)展模式。

　　曾經(jīng)的重慶，主要產(chǎn)業(yè)不外乎鋼鐵、煤炭、化工、有色金屬、軍工等重化工產(chǎn)業(yè)，但在全國重化發(fā)展鼎盛時期，在鋼鐵行業(yè)、煤炭行業(yè)、化工行業(yè)、有色金屬行業(yè)狂歡中，重慶悄無聲息地實現(xiàn)了支柱產(chǎn)業(yè)轉換，重慶經(jīng)濟增長依靠的是實體經(jīng)濟，依靠的是高技術產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)。

　　重慶供給側結構調整在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上就是做加、減、乘算術，讓供給側既要滿足市場需求，更要領先于市場需求。重慶的高明之處在于，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展鼎盛時期悄無聲息做減法，高技術產(chǎn)業(yè)做加法，新興產(chǎn)業(yè)做乘法。

　　由此，在當前傳統(tǒng)行業(yè)鋼鐵、煤炭處于全行業(yè)產(chǎn)能過剩背景下，重慶依靠汽車產(chǎn)業(yè)“黃金十年”(2004-2015)，2015年汽車產(chǎn)量做到了全國第一，汽車產(chǎn)量達到了260.9萬輛;依靠承接沿海產(chǎn)業(yè)，電子信息產(chǎn)品制造業(yè)幾乎從無到有、從弱到強，2015年重慶電腦出貨量僅次于四川，以城市排名達到第一，產(chǎn)量達到6180.8萬臺，手機出貨量達到全國第三，僅次于廣東、河南，產(chǎn)量達到17605.1萬部，電子信息產(chǎn)品制造業(yè)與汽車制造業(yè)成為重慶兩大最為重要產(chǎn)業(yè);依靠高校、科研院所優(yōu)勢，重慶在新材料、醫(yī)療器械、工業(yè)機器人、新能源汽車及智能汽車、頁巖氣、電子核心部件等領域，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)間互聯(lián)互通，也產(chǎn)生“化學反應”，成為了重慶蓄勢待發(fā)產(chǎn)業(yè)。

　　退潮時方能看到誰在裸泳。重慶高明之處還體現(xiàn)在雖然重慶還處于投資驅動經(jīng)濟發(fā)展階段，但重慶的投資重點不放在房地產(chǎn)方面，而是放在了實體經(jīng)濟領域、基礎設施領域、民生領域，重慶經(jīng)濟的高增長并沒有建立在房地產(chǎn)高漲價基礎上，房地產(chǎn)投資嚴格控制在固定資產(chǎn)投資25%(+-3%)左右。

　　在城鎮(zhèn)化發(fā)展方面，重慶以人的城鎮(zhèn)化為出發(fā)點，降低供給側交易成本，提高全要素投入產(chǎn)出效率。重慶2007年起推行統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革試點，堅持了城鄉(xiāng)土地資源統(tǒng)籌、交通基礎設施建設統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)公共服務發(fā)展統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)居民社會保障統(tǒng)籌。

　　從某種程度上看，重慶真正做到了系統(tǒng)性地從經(jīng)濟和民生兩個維度去調控房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化。

　　很多人都提到土儲平臺、地票制度、保障房制度、房產(chǎn)稅制度，共同創(chuàng)造了重慶成功控制房價的氛圍。總結成一條就是，綜合考慮房地產(chǎn)市場的長短期特點，控制房地產(chǎn)市場宏觀層面的供求關系。比如重慶市政府在長期管理實踐中總結出的25%原則：全市每年房地產(chǎn)投資不能超過固定資產(chǎn)投資的25%，以達到供求的平衡。

　　重慶通過流動“地票”形式實現(xiàn)建設土地指標向城鎮(zhèn)集中，資金向進城農(nóng)民傾斜，從而有效地使金融服務于實體經(jīng)濟、服務于大眾創(chuàng)業(yè)，重慶推行人的城鎮(zhèn)化是有就業(yè)、創(chuàng)業(yè)、住房保障的城鎮(zhèn)化，解決了“人往哪里去”的問題;重慶通過集中城鎮(zhèn)化，產(chǎn)生財富效應，使城鎮(zhèn)級差地租升值，使政府投融資平臺掌控資產(chǎn)升值，使社會資金進一步進入城市建設和實體經(jīng)濟，從而有效鎖住了資金外流和社會資金“空轉”，降低了資金交易成本，這就解決了人的城鎮(zhèn)化過程中“錢從哪里來”的問題。

　　這一系列做法，作用在于：一是降低了實體經(jīng)濟企業(yè)經(jīng)營成本;二是回鄉(xiāng)農(nóng)民工能在重慶買得起房屋;三是社會資金、金融資本為實體經(jīng)濟服務。

　　在當前中國經(jīng)濟社會發(fā)展處于“三期疊加”(增長速度換擋期、結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期)和發(fā)達國家“高端制造業(yè)回流”、發(fā)展中國家“中低端制造分流”的雙重擠壓背景下，重慶的做法值得總結、值得肯定。

　　重慶樣本特殊性

　　重慶做法不能稱為模式，因為其不具有可復制性和可推廣性。

　　在中國政治生態(tài)中，一個人在一個城市主抓經(jīng)濟15年，這絕對堪稱當今中國政壇上“奇跡”。黃奇帆到重慶任職于2002年，當時的重慶處于中國城市“政治高位”、“經(jīng)濟低位”，而且重慶與中國所有城市都不同，具有“大城市、大農(nóng)村、大人口”特點。如何在經(jīng)濟發(fā)展上打破僵局。

　　黃奇帆是浙江諸暨人，深諳經(jīng)濟發(fā)展之道，發(fā)展重慶的思路是“跳出重慶看重慶”，治理房地產(chǎn)也跳出了房地產(chǎn)看房地產(chǎn)。在我看來，其主抓經(jīng)濟的成功之處在于：真正做到了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，這統(tǒng)籌包括統(tǒng)籌資源(土地)、統(tǒng)籌基礎設施、統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)、統(tǒng)籌社會保障;做到了產(chǎn)業(yè)順利轉型升級，他通過《世界是平的》一書啟發(fā)，主攻IT產(chǎn)業(yè)，搭建渝新歐陸橋通道，并成為國家長江經(jīng)濟帶上游核心。

　　在中國的官員中，黃既具有全球的視角，又具有把政策落地的才能，這也就有可能成為中國城市發(fā)展中的特例，但這種樣本值得研究。